Opplysninger om eiendommen

Beliggenhet
Holtet Borettslag ligger i Holtenga på Borgenhaugen i Sarpsborg kommune og er tilknyttet Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag. Holtenga har en barnevennlig beliggenhet i et område bestående av etablert boligbebyggelse i form av eneboliger og rekkehusleiligheter. Herfra er det nærhet til skogområder med fine turmuligheter, og det er kort vei til barnehager, skoler, idrettsplass, legekontor, offentlige kontorer, nærbutikker og Iseveien senter med flere forretninger. Det er kort gangavstand til bussholdeplass med gode forbindelser til Sarpsborg sentrum. Avstanden til Sarpsborg sentrum er ca. 5 km.

Adkomstvei
Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate.

Tilknytning vann
Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

Tilknytning avløp
Offentlig, via private stikkledninger.

Regulering
Eiendommen ligger innenfor regulert område. Se plananalysen for mer informasjon.

Om tomten
Tomten er felles for borettslaget samt at hver leilighet benytter og vedlikeholder det arealet som er naturlig tilhørende den enkelte leilighet. Ut fra verandaen er det gressplen og hekkbeplantning. Det er asfaltert innkjørsel og gårdsplass med biloppstillingsplass og carport. Borettslaget har egen lekeplass for barn med diverse lekeapparater.

Tinglyste/andre forhold
Servitutter og rettigheter er ikke innhentet, og eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen. Takstingeniør er ikke gjort kjent med andre forhold som kan begrense verdien ved salg eller omsetning enn det som er nevnt i taksten. Eier/rekvirent har fått oversendt denne rapport for gjennomlesning før den benyttes i salg. Alle fornyelser/utbedringer som er oppgitt i denne rapporten er i følge eier/rekvirent, og der dokumentasjon foreligger og er fremvist takstingeniør, er dette spesielt nevnt som forevist i denne rapport. Takstingeniør viser til boligselskapets vedtekter/årsberetninger og opplysninger fra forretningsfører for ytterligere informasjon. Eventuelle planlagte/utførte vedlikeholds-/oppussingsarbeider i boligselskapet som kan medføre økt husleie/gjeld er ukjent for takstingeniør dersom ikke annet er nevnt. Eventuelle felles kjeller/bodarealer er ikke besiktiget.

Boligbygg med flere boenheter
Utvendig

Taktekking,TG2


Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Tak (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) er kun observert fra bakkenivå og vurderingen er begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.»

Vurdering av avvik:

- Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Det anbefales å fjerne mose, da mose kan redusere levetiden på tekkematerialet. Utføre tiltak for å lukke avvik.

Nedløp og beslag,TG2


Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Det er ukjent hvor nedløp går i grunn.

Vurdering av avvik:

- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.


Tiltak

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

- Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

Vinduer,TG2


Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.


Tiltak

- Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer.

- Andre tiltak:

- Det må gjøres tiltak for å lukke avviket.

Balkongdør,TG2


Bygningen har malt balkongdør i tre med 2 lags glass.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Døren har elde og bruksslitasje. Noe avflass av maling etter manglende vedlikehold.



Tiltak

- Tiltak:

- Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2


Fra første etasje er det utgang til terrasse oppført i trekonstruksjoner.

Vurdering av avvik:

- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- det er registrert avflasset maling, sprekker og noe råte i tippbord på rekkverk. Registrert lav rekkverkshøyde.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.

Utvendige trapper,TG2


Trapp i trekonstruksjon.

Vurdering av avvik:

- Konstruksjonene har skjevheter.


Tiltak

- Andre tiltak:

- Utføre vedlikehold. Manglende vedlikehold vil redusere levetiden på konstruksjonsdelene.
Innvendig

Overflater,TG2


Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater.

Vurdering av avvik:

- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
- Overflater er av ulik tid, og fremstår således med forskjeller av slitasjegrad, utførelse og behov for vedlikehold.



Tiltak

- Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Omfanget av tiltak vil være individuelt og bør vurderes ut fra ønsket bruksnivå og estetikk.

Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2


Etasjeskiller er av betongdekke.

Vurdering av avvik:

- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
- Avviket er registrert i stue. Det er gjort stikkprøver i de største rommene (stue, soverom og kjøkken) i boligen og største målte avvik ble målt i stue, ca. 20 mm +/-.



Tiltak

- For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

- Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. det er derfor ikke foretatt nivellering overalt.

Rom Under Terreng,TG2


Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Det er symptomer på saltutslag innvendig på grunnmur.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.


Tiltak

- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendige dører,TG2


Innvendig har boligen malte profilerte dører.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er registrert skader og hakk i dørblad.



Tiltak

- Tiltak:

- Den enkelte må vurdere behov for tiltak.
Våtrom
1. Etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2


Veggene har fliser. Taket er malt.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.


Tiltak

- Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

1. Etasje > Bad

Overflater Gulv,TG2


Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 35.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er registrert avskaling på gulvflis.



Tiltak

- Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen.

- Det er registrert noe avskaling på flis.
1. Etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG3


Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet.
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
- Det er registrert utette gjennomføringer i vegg.



Tiltak

- Andre tiltak:

- Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000

1. Etasje > Bad

Sanitærutstyr og innredning,TG2


Rommet har servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.


Tiltak

- Riss er vanligvis overfladiske skader i servantens overflate eller glasur. Konsekvensene av riss er hovedsakelig kosmetiske.

1. Etasje > Bad

Ventilasjon,TG2


Det er naturlig ventilering.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.


Tiltak

- Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket.

Kjøkken
1. Etasje > Stue/kjøkken

Overflater og innredning,TG2


Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap,oppvaskmaskin og komfyr.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Kjøkkenet har en noe eldre standard og bruksslitasje. Utilstrekkelig tetting rundt blandebatteri.



Tiltak

- Tiltak:

- Den enkelte må vurdere behov for tiltak. Tetting rundt blandebatteri bør utbedres for å unngå fuktskader.
1. Etasje > Stue/kjøkken

Avtrekk,TG2


Det er vegghengt kjøkkenventilator. Ukjent hvor ventilasjonsrør går ut.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Ukjent hvor avtrekkskanal er ført.



Tiltak

- Tiltak:

- Nærmere undersøkelser anbefales.
Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2


Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran plassert i kjeller.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.


Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Avløpsrør,TG2


Det er avløpsrør av plast.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.


Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

Ventilasjon,TG2


Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Selger informerer om at det er kondens problematikk på enkelte vinduer i boligen, noe som tyder på mangelfull ventilasjon.



Tiltak

- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.

Varmtvannstank,TG2


boligen har 116 l vvb stående i felles bod i kjelles.

Vurdering av avvik:

- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Bereder er ikke plassert i rom med sluk eller annen form for lekkasjesikring.



Tiltak

- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.

- Andre tiltak:

- Automatisk lekkasjestopper anbefales montert. Det var vanlig å koble varmtvannsbereder i stikkontakt når denne varmtvannsberederen ble tilkoblet. I dag er det krav om at nye varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer skal være fast tilkoblet.
Tomteforhold

Fuktsikring og drenering,TG2


Alder, utførelse og tilstand på drenering/fuktsikring er ukjent.

Vurdering av avvik:

- Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng.
- Det er terrengfall inn mot deler av bygningen.



Tiltak

- Det bør foretas terrengjusteringer.

Terrengforhold,TG2


Tomten er skrånende arrondert.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aktsomhets kart er imidlertid svært grovmasket.



Tiltak

- Tiltak:

- Overvåk tilstanden jevnlig.



Boligbygg med flere boenheter

Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Det foreligger godkjente bygningstegninger datert i 31.01.1972 . Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen. Avvik: I stuen er det satt opp en lettvegg som gjør at stuen fremstår som to deler.

Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei
Er det avdekket at boligen har åpenbare ulovligheter? Nei





Boligbygg med flere boenheter
Standard :
Normal standard på bygget ut ifra alder/konstruksjon - jamfør beskrivelse under konstruksjoner.
Vedlikehold :
Bygget er jevnlig vedlikeholdt.