Taktekking,TG3
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Undertak av rupanel, tekket med papp. Synlig på loft og under takstein fra balkong.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader eller avvik på selve taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. - Det er råte, fuktmerker og svartsopp i undertak. Synlige spiker igjennom undertak. Tiltak - Taktekkingen må skiftes eller utbedres. - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Det er registrert omfattende slitasje og skader på taktekkingen. Betongtaksteinene har tydelig mosevekst og aldringsslitasje. Undertaket viser råte, fuktmerker og svartsopp, noe som indikerer fuktinntrengning over tid. Synlige spiker igjennom undertaket kan bidra til lekkasjer og ytterligere skadeutvikling. Avvikene skyldes hovedsakelig elde, manglende vedlikehold og fuktpåvirkning over tid. Taktekkingen og undertaket har vesentlige avvik og er vurdert til TG 3. Tiltak: Taktekkingen må skiftes eller utbedres. Det anbefales å engasjere fagperson for nærmere undersøkelse og planlegging av utbedring.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå og fra balkong. Ikke funksjonstestet.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Det er utett beslag mellom balkong og terrassedør. Manglende takrennebeslag. Det er ikke tett beslag mellom takoppløft og tak. Det er synlige skjevheter og drypplekkasjer på takrenner. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. - Manglende/utette beslag bør utbedres for å forhindre vann-inntregning i bakenliggende konstruksjoner. Ved omlegging av tak bør renner, nedløp og beslag skiftes.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har tømmerkonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Tilbygget har isolert reisverk fra tilbyggsår.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Kledningen er råteskadet i nedkant, rundt vinduer og dører, samt vindskier. Det er ikke synlig musebånd i nedkant av kledningen. Tiltak - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. - Ved utbedring av kledning er det anbefalt å montere musebånd, slik at man kan forhindre skadedyr inn i konstruksjonene.Takkonstruksjon/Loft,TG3
Saltak med plassbygde takstoler fra byggeår. Skråtaket er isolert. Gulv/etasjeskillet er isolert med sagflis. Det er lagt delvis gangbart gulv på loft. Det er ventil i gavl.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten. - Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. - Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. - Konstruksjonene har omfattende skjevheter. - Det er begrenset lufting på takoppløft. Synlig råte i lekter og sløyfer under takstein. Det ble målt opp til 50 vekt% fukt i trekverk på loft. Ved nivåer over 20 vekt% vil det utvikles råte. Det er synlige skjevheter på bæring over takoppløft. Synlig fukt på innsiden av undertak på takoppløft. Det er større sprekker ut mot yttertak. Dette gir fare for vanninndriv på loft og i tak-konstruksjonen. Isoleringen av skråtaket har tettet igjen luftingen. Det ble observert musefeller på loftet på befaringen. Loftsluken er uisolert og uten tettepakning. Dette gir fare for økt kondensering og varmetap fra boligen. Luken bør skiftes. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - De registrerte avvikene med fukt, råte og skjevheter i takkonstruksjonen medfører økt risiko for lekkasjer, svekket bæreevne og videre skadeutvikling i konstruksjonene. Begrenset ventilering og uisolert loftsluke gir fare for kondens, varmetap og ytterligere fuktskader. Observasjon av musefeller indikerer mulig skadedyrproblematikk. Skadene kan utvikle seg raskt dersom tiltak ikke iverksettes, og kostnadsestimatet må sees i sammenheng med utskiftning av taktekking. Tak konstruksjonen må beregnes revet og gjenoppbygget. Forsterkning av bæring anbefales ved utskiftning av taktekking, da dagens dimensjonering ikke tilfredsstiller dagens krav (avstand mellom takstoler større enn cc60). Kostnader må vurderes samlet med tiltak for taktekkingKostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Vinduer,TG3
Isolerglassvinduer i trerammer. Noen vinduer ble skiftet i 2021. Resten er fra 1985-1997.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vinduene har råteskader. - Noen vinduer har svartsopp rundt glass. Eldre vinduer er trolig punkterte glass. Tiltak - Vinduer må justeres. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer med råteskader må erstattes med nye. - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Utvendig omramning og tetning skal hindre regn i å trenge inn i veggen, denne utførelsen er utsatt for fukt og kan gi forkortet levetid på vindu og konstruksjonen. Utvendig beslag og omramning må utbedres på nyere vinduer. Eldre/opprinnelige vinduer har dårlig tetting og isolasjonsevne enn dagens produkter, utskifting vil føre til redusert energiforbruk til oppvarming av boligen. Anbefaler utskifting av vinduer i forbindelse med oppgradering av bolig.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er mindre enn 5 cm fra terrassegulvet og opp til døråpningen i terrassedøren. Dette vil medføre fare for snø/vanninndriv. Det er svelling i inngangsdøren. Råte i bunn av kjellerdør. Håndtak på terrassedør i andre etasje er løst. Tiltak - Dører må justeres. - Inngangsdøren og kjellerdør bør vurderes skiftet.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3
Det er en balkong i treverk i andre etasje. Terrasse i treverk utenfor stue i første etasje. Terrassen har fundament av treverk.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Konstruksjonene har omfattende skjevheter. - Balkongen har merkbar svikt og helling ut fra vegg. Rekkverket har sluppet festet i vegg. Det er sprekker og råte i rekkverk på både balkong og terrasse. Gulvet er slitt. Synlige skjevheter. Fundamentet på terrassen er i treverk og går helt ned til bakken. Dette gir økt fuktopptrekk og kortere levetid på treverket. Det er mugg og fuktmerker på treverket. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Balkongen i andre etasje må utbedres. Det må beregnes råte i terrassebjelker, spesielt i overgang inn mot vegg. Det anbefales ikke at balkong tas i bruk før den er utbedret/bygget på nytt.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat, teppe og belegg. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har malte plater og trepanel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Overflater bærer preg av høy alder og manglende vedlikehold. Det er sprekker i trepanel, løs tapet på vegger, fuktmerker og skjevheter på gulv. På toalettrommet er det store svellinger i laminatgulvet. Tiltak - Tiltak: - Det må beregnes oppgraderinger og vedlikehold av vegger, himlinger og gulv.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene. Planavvik opp til 30-50 mm målt i stue og kjøkken i første etasje og hall i andre etasje, målt med laser over hele gulvet. 40 mm målt over 2 meter. Synlig uisolert bjelkelag ned mot kryp kjeller.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Merkbar svikt og nedbøying. Skjevheter er synlige i himling og gulv i andre etasje. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. - Punktet må ses i sammenheng med punkt for krypkjeller. Deler eller hele bjelkelag må beregnes byttet i første etasje. Det er registret høye fuktverdier og spor etter skadedyr i underliggende krypkjeller. Synlige skjevheter på undersiden av bjelkelag. I henhold til alder og fuktnivåer må det beregnes råte i bjelkelag spesielt in mot grunnmur som har begrenset tilgang på grunn av lav høyde fra terreng. Prisestimat er vurdert ut fra mulig oppretting fra kryp kjeller og avretting masser opp på bjelkelag hvis mulig. Det må undersøkes nærmere med tanke på bæring og stabilitet av bjelkelag.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Radon,TG2
Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Ved utleie er det krav til rapport på radonmåling.Pipe og ildsted,TG2
Pipen er av teglstein fra byggeår. Den er oppgradert med stålrør i senere tid. Det er en vedovn i spisestuen og en peis i stuen. Feieluke på loft og i kjeller. Pipen ble sist feiet i 2023. Siste tilsyn gjennomført i 2024.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i ildfast stein inne i ovnen. - Det er sprekker i brannmuren i spisestuen. Det er rust på feieluke på loft. Synlige rennemerker på pipe ved feieluke i kjeller. Det er et blybeslag rundt pipe over tak. Beslaget er brettet feil. Pipen er pusset over tak. Tiltak - Skadet stein i ovnen må skiftes ut for å lukke avviket. - Ildsted bør ikke benyttes før avvik er lukket. Ved omlegging av tak bør beslag på pipe skiftes. Det må beregnes en gjennomgang av feier. Det kan bli fyringsforbud om avvikene ikke lukkes.Krypkjeller,TG3
I kjelleren er det fliser og belegg på gulv. Malte overflater på vegger og panel i himling. Det er noen utforede trevegger. Det er krypkjeller under deler av huset. Det er tilgang til krypkjeller via luke i kjellervegg. Det er stubbloft av bord og sutakplater. Det er en bæresøyle i teglstein i kryprommet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. - Det er registrert skader etter aktivitet av skadedyr. - Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. - Det ble observert mye edderkopper og edderkoppreder i krypkjelleren. Det er vannmerker på vegger og fjell. Synlig kondensering, drypping fra rør og spor etter borebiller. Det renner konstant fra varmt vanns bereder til grunn i kryp kjeller. Det er store skjevheter i stubbloftet. Synlig bære søyle av teglstein, det er trolig manglede eller endret bæring i konstruksjonen/bjelkelaget. Det er begrenset tilgang til bjelkelag og sviller på grunn av deler av kryp kjeller har lav høyde fra terreng/fjell inn mot tilbygg. En merkbar mugglukt ble observert i kjeller og kryp kjeller. Det ble målt opp til 25 vekt% fukt i bjelkelaget. Ved nivåer over 20 vekt% vil det utvikles råte og sopp. Luftfuktigheten ble målt til 76% RF (relativ fuktighet). Denne bør holdes under 70%. Tiltak - Bedre ventilering må etableres. - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. - Dårlig ventilering vil føre til et fuktig inneklima. Det vil da utvikles råte, sopp og gi grobunn for skadedyr. Det bør etableres bedre ventilering, fuktsperre på grunn og montering av en fast avfukter. Råteskadet treverk bør skiftes ut. Det er beregnet fjerning av alt organisk/utformet treverk i kjeller på vegger. Kjeller er beregnet kun til lagring, det må gjøres tiltak med luft avfukter og bedre ventilering. Krypkjeller ses i sammenheng med etasjeskiller. Det er beregnet bytte av bjelkelag over krypkjeller, da det må beregnes større råteskader og skjevheter, samt oppgradering av bæresøyler/dragere i krypkjeller. Det krever nærmer undersøkelser av fukt/råteskader og beregning av bæring, samt nytt bjelkelag med overliggende laster. Prisestimatet har stor usikkerhet pga veldig begrenset inspeksjonsmulighet.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Innvendige trapper,TG2
Tretrapp med tette trinn med teppe. Det er en bod under trappen.
Vurdering av avvik:
- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Boden er fuktig og det er en merkbar mugglukt og synlige fuktmerker. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Det ble målt opp til 19 vekt% fukt i treverk under trappen. Ved nivåer over 15-16 vekt% vil det være fare for utvikling av sopp, råte og mugg. Det er noe spor etter borebiller. Det må etableres bedre ventilering av bod under trapp, slik at treverk kan tørke tilstrekkelig. Skadet treverk bør skiftes ut. Det må gjøres nærmere undesøkelser av bygningens vegg-konstruksjon. Det er indikasjoner på at det er sannsynligvis er råte i tømmer-konstruksjon, skjult bak utvendig kledning.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte glatte dører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Det er frihøyde under 2 meter i dørkarmer i andre etasje. Døråpninger er smalere enn dagens standard. Tiltak - Enkelte dører må justeres. - Elder dører kan ha ukurante mål på døråpninger. Dette kan gi en merkostnad ved utskifting av dører/karmer. Våtrom 1. Etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromstapet/belegg. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Tapetskjøter er ikke tette - Svartsopp og fuktmerker på overflater. Tiltak - Utette skjøter i våtromstapet kan føre til at fuktighet trekker inn og skader konstruksjonene bak tapetet. - Rommet må renoveres. 1. Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt fall på 20 mm fra topp flis ved dør og til sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist sprekker i fliser. Tiltak - Det må foretas utbedring av fallforhold. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. - Rommet må renoveres. Gulvet må avrettes med rett fall og oppgraderes for å oppnå dagens standard og krav. 1. Etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Det er ikke synlig membran på vegger, i sluk, på terskel eller ved rørgjennomføringer.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Det er rust på skruer i sluk. Det ble målt høye fuktindikasjoner på gulv på befaringen. Tiltak - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. - Utettheter i tettesjiktet på våtrommet kan føre til fuktskader i bakenforliggende konstruksjoner dersom det ikke blir foretatt tiltak på våtrommets tettesjikt. - Badet må beregnes renovert. Tette sjiktet må utbedres/legges. Det må beregnes at det kan være råte i baken liggende konstruksjoner. Kostnads estimat beregnes for renovering av hele våtrommet.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. Etasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering med to ventiler i vegg.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. 2. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har panel/tømmer. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er uegnede materialer i våtsoner. - Det er flass i maling på vegg og himling, spesielt rundt dusjkabinettet. Dusjkabinettet tar i tak. Tiltak - Dersom det ikke gjøres tiltak, kan omfanget øke over tid med ytterligere konsekvenser. 2. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt med sokkelflis langs vegger. Rommet har elektriske varmekabler. Gulvet ble målt til flatt gulv fra topp sluk til gulv ved dør.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Gulvet er helt flatt. Tiltak - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Gulvet må avrettes med rett fall og oppgraderes for å oppnå dagens standard og krav. Lekkasjevann kan renne ut av rommet på grunn av manglede tettesjikt ved dør. 2. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Det er ikke sluk under dusjkabinett. Avløpsør går igjennom gulvet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. - Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Tiltak - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. - Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. - Våtrommet må renoveres for å oppnå dagens standard og krav. Ved befaring er det observert at sluket er av eldre type, antatt fra ca. 1990, med klemring montert nede i sluket. Membran og mansjett er lagt over klemringen, noe som er i strid med dagens krav til utførelse. Dette regnes som en utførelsesfeil og gir redusert tettesikkerhet. Membransystemets tekniske levetid er normalt 20–30 år, og det vurderes at levetiden er utgått. Det må derfor forventes at tettheten er svekket, og at det foreligger risiko for lekkasjer ved vannsøl eller vannansamling på gulv og vegger. Badet er i daglig bruk, og kan fungere med forsiktig bruk, men oppfyller ikke dagens krav til byggteknisk forskrift (TEK). For å oppnå dagens standard og sikre funksjonell tetthet, må badet rehabiliteres. Anbefalt tiltak: Rehabilitering av våtrom med nytt sluk og membransystem i henhold til dagens krav. Det må beregnes at det kan være råte i bakenliggende konstruksjoner. Kostnadsestimat beregnes for renovering av hele våtrommet.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og badekar.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. - Det er susing i toalettet. Dette tyder på en lekkasje i sisterne. Fuktmerker i bunn av servantskapet kan indikere at det er en lekkasje eller kondensering i vannlås. Tiltak - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. - Toalettet må skiftes eller utbedres. Lekkasjen vil føre til økt vannforbruk. Vannlåsen i servantskapet må undersøkes og utbedres. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Eldre innredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Det er fliser på vegg over benken. Integrert koketopp og stekeovn. Plass til oppvaskmaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Det er fuktmerker og flass i overflater. Trapping i skjøter på benkeplaten. Svelling i bunnplater og sokler. Det er ikke montert komfyrvakt eller vannstopp. Tiltak - Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. - Det anbefales montering av vannstopp og komfyrvakt. 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist andre avvik: - Avtrekks-røret er løst og det ble registrert støy fra ventilatoren på befaring. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Ventilatoren bør beregnes skiftet ved oppgradering av kjøkken. Spesialrom Kjeller > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG3
Det er etablert et enkelt toalett i kjellere. Det er montert toalett og servant. Toalettet er bygget opp på en trekasse.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler avtrekk og har en enkel stander med høy slitasje. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Rommet må beregnes renovert/fjernet. Det er synlig mugg på vegger.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
1. Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Det er et toalettrom delvis under trapp i første etasje. Det er montert toalett og servantskap.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist riss/sprekker/skader i servant. - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Det er lav takhøyde i rommet. Døren inn er en skapdør. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Toalett rommet i første etasje må beregnes renovert. Det må gjøres nærmere undersøkelser om mulig utvidelse, da det er trangt og rommet har en lav takhøyde. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber. Stoppekran synlig i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er merkbar risting i vannrør ved testing av vanntrykk. Rust på stoppe kran. Kondensering og irr på rør i krypkjeller. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Det må beregnes oppgradering og utbedring av røropplegg.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern (soil) og plast. Lufting av avløp er avsluttet i kott i andre etasje, med en durgoventil.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader. Tiltak - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - Avløpsanlegget må sjekkes av fagperson og det må foretas nødvendige tiltak for å få det til å fungere. - Kloakklufting må føres opp over tak, og kanal/rør isoleres igjennom kaldt loft. Anlegget må sjekkes av fagperson. Anlegget må beregnes oppgradert betydelig for å tilfredsstille dagens standard og funksjon.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Det er svartsopp på enkelte vinduer. Dette er tegn på dårlig ventilering. Dårlig ventilering vil medføre dårligere inneklima og økt fuktbelastning på innvendige forhold.Varmtvannstank,TG3
Det står en 200 liters varmtvannsbereder, fra 2005, i krypkjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år - Det er påvist andre avvik: - Det lekker fra sikkerhetsventilen på varmtvannsberederen. Tiltak - Dersom avvik ikke utbedres er det fare for videre skadeutvikling. - Varmtvannsberederen må utbedres eller skiftes. Konstant lekkasje fra sikkerhetsventil ned på gulv i krypkjeller, øker fuktigheten i kjeller og gir et høyt strøm forbruk.Kostnadsestimat : Under 20 000
Elektrisk anlegg,TG3
Sikringsskap med 17 kurser og en hovedsikring på 40 amp. Skapet er plassert i kott i andre etasje. Det er hovedsakelig automatsikringer som er skiftet i senere tid. Inntaket er plassert på loftet.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Ukjent
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ukjent
Kommentar:
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ukjent
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Ukjent
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Ukjent
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ja
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet. For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år.
Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Utstyr for varsling og slukking av brann,TG3
Brannslokker tilgjengelig. Røykvarslere er ikke funksjonstestet.
17.Er det mangler for brannslukningsutstyr i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
18.Er det skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år?
Ja
Kommentar:Brannslukker er fra 2001. Det er krav til en brannslokker som er nyere enn 10 år.
19.Er det mangler på røykvarsler i boligen iht. forskriftskrav på søknadstidspunktet, men minst Byggeforskrift 1985?
Nei
Kommentar:
20.Er det skader på røykvarslere?
Nei
Kommentar:
Kostnadsestimat : Under 20 000
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er ingen synlig drenering. Høye fuktverdier målt i kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Manglede drenering gir en høy fukt belasting på kjeller og grunnmur.Grunnmur og fundamenter,TG2
Eldre del av boligen har støpt grunnmur. Tilbygget har leca-blokker som er pusset.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. - Synlige sprekker, riss og rustsprengning. Tiltak - Lokal utbedring må utføres.Forstøtningsmurer,TG3
Det er en murt støttemur og trapp i hagen.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i muren. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Kostnads estimat er kun beregnet for lokale utbedringer på støttemurer og trapp.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Terrengforhold,TG3
Skrånende terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Ytterligere undersøkelser anbefales. - Det er fjellgrunn foran boligen med helling inn mot grunnmur og synlig fukt inn i kryp kjeller. Usikkert kostnads estimat. Det må innhentes uttalelse og pris fra grunn og anleggs entreprenør før mulig tiltak/løsning på terreng.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ukjent utførsel og alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det foreligger kun en fasadetegning fra tilbyggsår i 1990. Ellers foreligger det ingen tegninger. Rommene i kjelleren er ikke godkjent som rom for varig opphold. I andre etasje er det trolig åpnet opp inn til kott i knevegger. Det tas spesifikt forbehold om ikke-godkjente rom. Dette er en risiko da det ikke foreligger godkjente, byggemeldte tegninger. Kommunen kan kreve at bygget tilbakeføres til originale tegninger. Dette må bekostes av kjøper.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei