Taktekking,TG2
Taket er tekket med dobbelkrummet takstein fra byggeår. Taket er ifølge eier rengjort for mose og behandlet med takimpregnering (Taksitt). Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot og takvinduer, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvensen av eldet taktekking og undertak er økt risiko for vannlekkasjer, som kan føre til skader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål fra byggeåret. Trinn montert for feier. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Taktypen består av saltak med takstoler i tre. Adkomst til kneloft via kottdører på soverom og loftstue. Konstruksjonen er isolert, og det er etablert dampsperre på varm side. Det er ikke spor etter fuktskader og ingen unormal fukt å måle ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert mangelfull utførelse av synlig dampsperre i kneloft. Dampsperren er ikke tilstrekkelig klemt eller lufttett avsluttet i nedre del og det er registrert flere hull i dampsperren. Takkonstruksjonen er utført uten synlig luftespalte fra gesims og oppover. Dampsperren er ført ut i skråtaket, og isolasjon ligger tett mot undertak. Utførelsen fremstår som en tett konstruksjon uten dokumentert løsning. Tiltak - Tiltak: - Mangelfull lufttetting og skader i dampsperren, kombinert med manglende lufting i takkonstruksjonen, kan medføre luftlekkasjer og fukttransport inn i konstruksjonen. Dette gir økt risiko for kondens, redusert uttørking og påfølgende økt risiko for fukt- og råteskader i takkonstruksjonen. Det anbefales nærmere vurdering av konstruksjonsoppbygningen og utbedring av dampsperre og eventuelle tiltak for å sikre en fuktsikker løsning.Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra byggeår. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduene, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Dører,TG2
Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt fra 2007. Malt terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrassedør har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Det er registrert at dørlås ikke er korrekt tilpasset dørbladet, og det er utført tetting av åpninger. Videre er det slitasje på innvendig foring. TG2 settes på bakgrunn av en helhetsvurdering med alder, slitte tettelister og værslitt treverk. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av ytterdører, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Platting i hage med utgang fra stue. Dekket er utført med terrassebord i kompositt. Underkonstruksjon er av trykkimpregnert tre, fundamentert på løsmasser/punktvis lecablokker mot terreng.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkel platting med noe ujevnheter og det er synlig værslitt/nedbrytning i trevirket. Tiltak - Tiltak: - Slitasje og nedbrytning i treverk kan over tid redusere bæreevne og stabilitet i konstruksjonen. Enkel fundamentering kan gi setninger og skjevheter. Det anbefales utskifting av bjelker, samt forbedring av fundamentering for å sikre tilstrekkelig levetid og stabilitet. InnvendigOverflater,TG2
Gulvene har laminat, parkett og flis. Vegger har malte panelplater, malt tapet/strie. Tak har trepanel og malte takessplater. Det har blitt utført oppgraderinger i nyere tid med montering av panelplater i stue og soverom, samt malt lister. Limtredrager montert mot himling mellom stue og kjøkken. Det kan stedvis forekomme mindre overflateavvik da det ikke er flyttet på innbo og løsøre. Mindre overflateavvik anses som normalt ved vanlig bruk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Brukt parkettgulv som er de- og remontert i boligen bærer preg av elde og slitasje. Det er stedvise slitasje i overflater som merker, sveller, hakk, og mangler på tapet rundt dør og gulvlist. Bom (hulrom under) enkelte fliser i vindfang. Tiltak - Tiltak: - Noe overflateoppussing bør påregnes. Det er ikke registrert noen store skader og kjøper bør selv vurdere tiltak.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Gulv mot grunn av betong. Retningsavvik er kontrollert i stue og hall i 1. etg., samt soverom 1 og 2 i 2. etg.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Følgende retningsavvik ble registrert: 11 mm innenfor 2 m i stue. 13 mm innenfor 2 m i soverom 1. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 - 80 år. Tiltak - Andre tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Våtrom 1. etasje > VaskeromGenerell,TG3
Vaskerommet er fra byggeår og bygget ihht. byggeforskrift fra før 1997. Vegger er malt i nyere tid. Det er belegg på gulv med lokalt fall til sluk av plast. Vegger med malt strie og malte takessplater i himling. Inneholder utslagsvask i rustfritt stål, opplegg til vaskemaskin og tørketrommel. Lufteventil i tak. Mangler tilluftspalte ved dør. Våtrom som er fra før 1997 får automatisk TG:3.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, i henhold til kravene i standarden. Tiltak - Andre tiltak: - Vaskerommet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet, da levetid på membranløsninger har passert sin forventede leve-brukstid. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg har økt risiko for lekkasjer og vannskader. Manglende ventilasjon gir fare for kondens og muggsoppskader. Anbefalt tiltak: Full rehabilitering inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er baderomsplater på vegg og malte takessplater i himling.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det mangler aluminiumslist i bunn av våtromsplater i dusjsone ihht monteringsanvisning. Noe sprekker i maling på takessplater over badeomsinnredning. Tiltak - Andre tiltak: - Baderomsplatene bør monteres ihht monteringsanvisningen. Konsekvensen av ufagmessig utførelse kan medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Målt høydeforskjell på 11 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. Gulvet er tilnærmet flatt. Tiltak - Andre tiltak: - Avviket medfører økt risiko for vann utover våtsone ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Tiltak anbefales ved fremtidig rehabilitering. Det anbefales videre bruk av dusjkabinett med avløp direkte i sluk. Konsekvens ved manglende -lite fall mot sluk er at det kan samle seg vann enkelte steder som ikke renner naturlig til sluk. 1. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Membran er ikke synlig i sluk og det foreligger heller ikke dokumentasjon. Løsningen anses derfor som usikker. Tiltak - Tiltak: - Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran, eller det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om membran er tilstede og korrekt utført. Konsekvensen av manglende dokumentasjon er økt usikkerhet rundt fuktsikringen, noe som kan medføre risiko for fuktinntrengning og skader på konstruksjonen. Spesialrom 2. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom i 2. etg. med belegg på gulv, malte panelplater på vegg og malt trepanel i himling. Rommet inneholder innredning med servant, vegghengt speil og gulvmontert toalett. Nytt toalett og gulvbelegg i 2021. Montert luftespalte i dør etter befaring i 2026.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Andre tiltak: - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrommet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør er av kobber fra byggeår. Stoppekran plassert i vaskerom. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av plast. Stakeluke på bad. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på 200 liter fra 2004, plassert på vaskerom.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Installasjonen er funksjonell, men har passert mesteparten av forventet levetid. Utskifting kan bli aktuelt innen få år. Det anbefales å montere v.v.b til fast el-tilkobling istedenfor vanlig stikkontakt. Beredere installert før 01.07.2014 (NEK400:2014) og tilkoblet gjennom stikkontakt er ikke pålagt og bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpslet og ser etter varmgang. TomteforholdUtvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Det er standard vann og avløpsnett inn til boligen fra byggeår, tilkoblet det offentlige.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er økt risiko for lekkasjer eller brudd på ledningene, noe som kan medføre plutselige kostnader og behov for akutte utbedringer.Det er ikke fremvist plantegninger for boligens 1. etg. Det foreligger tegninger i forbindelse med tilbygg av vindfang og garasje i 2002 og 2004. Tegningene stemmer med unntak av dør til soverom over garasje er tegnet inn fra soverom istedenfor loftstue. Det er også tegnet inn vindu i garasjen mot vest, som ikke finnes i dagens bruk.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja