Taktekking,TG2
Taket er tekket med takstein av betong. Tekkingen er besiktet fra bakkeplan og ved lett bruk av drone uten å påvise vesentlige feil som manglende tekking eller større skader. Det foreligger ingen dokumentasjon av tekking og det er således ikke utført noen nærmere vurdering om taket har tilstrekkelig helning etc. Undertak antas generelt å vare like lenge som primærtekking, uten nærmere undersøkelser. Undertak og lekter er ikke funnet sikkerhetsmessig forsvarlig og kontrollere på befaring. Normal levetid for takstein i betong er ca. 30 - 60 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Interesserte bør påregne at betongtakstein og undertak er over 30 år, inntil det evt. foreligger opplysninger som skulle tilsi noe annet. Tiltak - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløp av plast. Beslag av metall.
Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takvinkelen er over 14 grader slik at det kan være behov for snøfanger avhengig av ruhetsgrad på tekking. Det foreligger ingen opplysninger vedr. ruhetsgrad på tekking, slik behovet for snøfanger ikke kan utelukkes. Interesserte bør påregne montering av snøfangere inntil det foreligger dokumentasjon tilsier noe annet. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Manglende snøfangere kan føre til personskader, skader på husdyr, eiendom (som biler og hagemøbler) og bygningselementer som takrenner og takmaterialer.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har murkonstruksjon. Fasade/kledning har pussede murfasader.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker i murte/pussede fasader. - Det finns ikke dreneringshull i nedre kant av utvendig forblending. - Det er stedvis skader i puss og symptom på fuktgjennomtregning i vegg. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Yttervegger er hovedsakelig en skjult konstruksjon og det tas forbehold mot evt. skader/mangler i ytterveggen pga. alder og registrerte anmerkninger på bygningsdelen. Det må gjøres nærmere undersøkelser.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak i trekonstruksjon med oppholdsrom på deler av loft. Begrenset kontrollert i begge knevegger pga. lagret materiell. Påvist misfarget undertak og spor av mott.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. - Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr. - Undertaket er misfarget. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Lokal utbedring bør utføres. - Svak ventilering på kaldtloft kan føre til opphopning av fukt, som igjen gir risiko for kondens, skadeinsekter, råte og redusert levetid på takkonstruksjonen. Borebiller e.l. treborende skadeinsekter kan svekke treverkets bæreevne og redusere levetiden på konstruksjoner. Borebille indikerer også at konstruksjonen er noe underventilert / forhøyet fuktighet. Som følge av registrerte anmerkninger og bygningsdelens alder må det gjøres nærmere undersøkelser over tid før man utelukker behov for vedlikehold og utbedring.Takkonstruksjon garasje,TG3
Takkonstruksjon garasje
Vurdering av avvik:
- Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen. - Det er påvist lekkasje/fuktskade innvendig tak i garasje. Tiltak - Konstruksjonene må sikres mot råte, sopp og skadedyr. - Kostnaden gjelder lokal / enklere utbedring. Omfanget er ikke kjent. Det er også registrert fuktighet i vegg i aktuelt område. Det må gjøres nærmere undersøkelser.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist et betydelig antall vinduer med punkterte eller sprukne glassruter. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - De fleste vinduer bør skiftes.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Dører,TG2
Ytterdører og port i tre.
Vurdering av avvik:
- Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. - Spesielt dør til hage bør skiftes. Tiltak - Det må foretas lokal utbedring. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte dører må skiftes ut.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse i betong og rekkverk med mur. Det er etablert et vannreservoar av tidligere eier.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Det må gjøre nærmere undersøkelser vedr. vannreservoar, samt påse av betonglokk ligger som tilfredsstillende sikring. Vannreservoaret medfører også økt fuktbelastning på bolig, og spesielt bod under garasje hvor det drypper litt igjennom. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller antatt uført av trebjelkelag som normalt for byggeår. Gulv på grunn er er ikke kjent. Ujevnheter, skjevheter og noe gulvknirk må påregnes i en trekonstruksjon. Det tas forbehold om ytterligere skeivheter da det ikke er utført andre målinger enn beskrevet, samt boligen var møblert på befaring, og målinger er utført ved stikktakninger.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det måles ca. 15 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom loft til høyre etter trapp. Det måles ca. 15 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom loft til venstre etter trapp. Det måles ca. 10 mm skeivhet gjennom hele rommet på stue 1.etg Det måles ca. 12 mm skeivhet gjennom hele rommet på soverom tilstøtende kjøkken. Der er stedvis registrert litt knirk og knas i gulv. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe og peis med innsats. Eier opplyser feier har vært på tilsyn uten særlig negative anmerkninger. Første tilsyn avdekket noe hvitt belegg som gjorde det nødvendig med etterkontroll før det ble konkludert fra feier at ingen tiltak var nødvendig.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. - Selv om det ikke er et formelt krav, anbefales det en kontroll av piper og ildsteder ved omsetning av bolig. Et eierskifte kan medføre endret bruksmønster, noe som kan påvirke skorsteinens tilstand og sikkerhet. Interesserte bør være forberedt på at eldre piper kan kreve utbedringer, for eksempel innsetting av rør i skorsteinen, med mindre det foreligger dokumentasjon som tilsier noe annet. Det kommunale brann- og feiervesenet er tilsynsmyndighet for piper og ildsteder og kan gi råd om nødvendige tiltak.Rom Under Terreng,TG2
Det er
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er registrert fuktskjolder/fuktskader på overflater. - Det er grovkjeller under garasje som er negativt preget av fukt. Det er rustet metall. Tiltak - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. - Det må foretas ytterligere undersøkelser for å fastslå omfang/årsak.Innvendige trapper,TG2
Tretrapp
Vurdering av avvik:
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Tiltak - Rekkverket er såpass lavt at det på grunn av sikkerhetsmessige forhold anbefales økning av høyde. Våtrom Etasje 1 > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Enklere vaskerom med ukjent alder. Det er sluk av plast, deler av gulvet har belegg og det er elektrisk avtrekk.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er kun deler av gulv som har belegg. Der hvor det er belegg er det stedvis hull i dette. Belegg danner ikke tett overgang til sluk. Det observert at maling har sluppet litt på murvegg bak bereder. Dette indikerer litt fuktvandring i muren. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Etasje 1 > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Avviket har ingen konsekvens ved fortsatt bruk av kabinett som i dag. Etasje 1 > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det måles ca. 2 mm fall fra flis ved dør til flis utenfor kabinett. Merk at målinger er utført ved stikktakninger, og det ikke kan utelukkes lokalt noen området med motfall eller lignende, spesielt i områder under innredninger, kabinett, o.l. Det tas spesifikt forbehold om varierende tilstand utover målinger som er beskrevet.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. - Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. - Aktuell løsning fraviker preaksepterte ytelser, og medfører dermed redusert lekkasjesikkerhet og/eller bortledning av bruksvann ift. dagens krav. Det bør gjøres nærmere undersøkelser vedr. hvor evt. lekkasjevann tar veien, og evt. montere automatisk lekkasjestopper. Etasje 1 > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Membran ser kun ut til å være lagt løst over sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Membran kun lagt løst over sluk. Tiltak - Når sluket har begrenset tilgang, er det vanskelig å rengjøre sluket og å inspisere den for å oppdage skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å forhindre lekkasjer. - Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Membran kun lagt løst over sluk medfører risiko for at både bruks- og lekkasjevann kan komme inn under membran, spesielt om sluk ikke tar fullstendig unna vannet. Dette bil kunne medføre fuktskader. Etasje 1 > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Toalett, kabinett og servant med møbel.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Eier viser at kran drypper litt. Tiltak - Tiltak: - Lokal utbedring. Kjøkken Etasje 1 > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Kjøkkenet er antatt fra før 2010 og dermed ikke krav til lekkasjestopper og komfyrvakt. Installasjon av automatisk lekkasjestopper og/eller komfyrvakt er enkle oppgraderinger som kan vurderes. Dette vil modernisere kjøkkenet oppimot dagens krav.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Tiltak - Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. - Bygningsdelen er av eldre dato, og behovet for vedlikehold eller tiltak kan ikke utelukkes. Det er derfor nødvendig å varsle om risikoen for skader på grunn av alderen. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør av kobber. Stoppekran lokalisert på vaskerom (bak bereder). Normal levetid for vannledninger av kobberrør er 25 til 75 år.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Avløpsrør,TG2
Tilgjengelige avløpsrør av plast. Det kan ikke utelukkes eldre rør av støpejern eller annet fra byggeår som er skjult. Evt. stakeluke er ikke kjent. Løsning for lufting er ikke kjent, men antas tilfredsstillende ut i fra anlegget fungerer i dag. Normal levetid for plastrør er 25-75 år, anbefalt brukstid er 50 år
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift. - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.Elektrisk anlegg,TG2
Eldre elektrisk anlegg med renovert tavle (for lenge siden), oppgradert med elbil-lader.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Ja
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Basert på følgende anbefales det en kontroll av person med elektrofaglig kompetanse: 1. At deler av det elektriske anlegget og/eller elektriske komponenter som ledninger, kontaktpunkt mm. har passert 20 år. 2. Det ser ut som det er utført elektrisk arbeid etter 1999 uten det foreligger samsvarserklæring. Samsvarserklæringen er dokumentasjon for at det elektriske arbeidet er prosjektert og utført av en installatørbedrift. Når samsvarserklæring mangler bør interesserte påregne at minimum deler av det elektriske anlegget er montert uten bruk av registrert elektro innstallasjonsvirksomhet. Kravet til samsvarserklæring kom i 1999.
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Ingen synlig fuktsikring, evt. drenering er ukjent.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Svekket drenering og fuktsikring kan mellom annet medføre følgende konsekvenser: a. Fuktskader: Vann kan trenge inn i bolig, noe som fører til råte, mugg, sopp og dårlig inneklima.Grunnmur og fundamenter,TG2
Betong og mur.
Vurdering av avvik:
- Grunnmuren har sprekkdannelser. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Bygningsdelen er av eldre dato, og behovet for vedlikehold eller tiltak kan ikke utelukkes. Det er derfor nødvendig å varsle om risikoen for skader på grunn av alderen. Som følge av alder og at deler av konstruksjonen tas det forbehold om at bygningsdelen kan ha varierende tilstand / skjulte feil og mangler.Forstøtningsmurer,TG2
Div. Murer
Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. - Selv om muren er gammel og stått i flere år, må det utføres vedlikehold og utbedringer for å sikre at muren kan opprettholde sin funksjon videre. Konsekvensene av at en mur raser kan bli alvorlige.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Bygningen har utvendig avløpsrør og vannledning av ukjent type. Tilkopling av vann- og avløp er ikke kjent, utover at det er fungerende vann- og avløp i boligen på befaring. Det er stedvis synlig eldre avløpsrør av betong e.l. under terrasse.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Loft er ikke inntegnet med benevnelse på rom. Soverom ved kjøkken er inntegnet som arbeidsrom. Bod under garasje er kun inntegnet på fasadetegning.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei