Taktekking,TG2
Type taktekking: Stålplater. Årstall: 2015. Type undertak: Duk produkt av ukjent type. Årstall: 2015. Taket er besiktiget fra altanen grunnet snø på taket og manglende sikker adkomst.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er rust i endene av platene mot altanen. Det bemerkes at taket ved befaring var snødekt uten mulighet for besiktigelse og sikker vurdering av tilstand. Eier opplyser at det er montert en varmekabel på taket mellom enhetene for å hindre ising mellom takene som på skrues på manuelt ved behov. Tiltak - Tiltak: - Rust i endene av platene bør fjernes, og overflatene behandles med rusthindrende maling for å hindre videre utvikling av rust og forlenge takets levetid. Det anbefales også å foreta en inspeksjon av taket når snøen er borte, for å kunne vurdere den totale tilstanden og eventuelle skjulte skader. Manglende inspeksjon kan medføre at skader ikke oppdages og utbedres i tide, noe som øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på bygningen.Nedløp og beslag,TG2
Renner og nedløp av metall fra 2015. En luftehatt på taket. Ingen synlig takstige til pipen. Pipen er tekket med heldekkende beslag med bue.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Taket er snødekt og det må gjøres nærmere undersøkelser om det er tilfredsstillende adkomst til pipen. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om det er tilfredsstillende adkomst til pipen. Manglende adkomst kan medføre økt risiko for at feier ikke får utført nødvendig tilsyn og vedlikehold.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger av bindingsverk av tre. Ytterveggene er utvendig kledd med liggende kledning. Det bemerkes at takstingeniøren ikke har gjort fysiske inngrep i konstruksjonen og at isolasjonstykkelse, kvalitet eller tilstand derfor ikke kan dokumenteres.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved befaring var det ikke mulig å kontrollere lufting eller om det er montert musestopper under bordkledningen, grunnet store mengder snø inntil ytterveggene. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres ny kontroll av lufting og eventuell montering av musestopper når forholdene tillater det. Manglende kontroll medfører usikkerhet om konstruksjonen er tilstrekkelig ventilert og beskyttet mot skadedyr, noe som kan øke risikoen for fuktskader og inntrenging av mus.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak takkonstruksjon av tre. Undertak av duk produkt av ukjent type. Det ble fuktmålt i takkonstruksjonen ved befaring, og det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert istapper fra taket vinterstid. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Det anbefales å undersøke årsaken til istappedannelse, da dette kan skyldes varmelekkasjer eller utilstrekkelig isolasjon og ventilasjon i takkonstruksjonen. Tiltak bør iverksettes for å hindre videre istappedannelse, da dette kan føre til vanninntrenging, skader på tak og fasade.Vinduer,TG2
Malte vinduer av tre med 2-lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vannbrettet over vinduene er kun festet utenpå veggen. Utvendig omramming er montert for nært vannbrettet, dette fører til lettere vannoppsug. Det er ikke oppbretter på beslag under vindu mot vindussmyg, slik at vann kan renne inn bak kledningen. Omramming rundet soveromsvinduet er ikke overflate behandlet. Tiltak - Kondensering på enkelte glass har medført fuktskader i treverk som kan medføre utskiftningsbehov av enkelte vinduer. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vannbrett over vinduene bør føres bak kledningen for å lede vannet vekk fra kledningen. Fukt kan trenge inn i treverket og føre til råteskader over tid, særlig ved hyppig nedbør. Vedvarende fuktbelastning kan svekke karmen og føre til deformasjon eller luftlekkasjer. Svekket beskyttelse gir redusert levetid på vinduet og kan føre til behov for tidlig utskifting. Omrammingen bør monteres minimum 6 mm fra vannbrettet for å unngå vannoppsug. Sålbenk- og vannbrettbeslag monteres ofte som det eneste tettesjiktet mot underlaget. Det medfører at beslagene bør ha oppbrett i begge ender mot vindussmyg, og i bakkant mot vinduets bunnkarm. Omramming rundt soveromsvinduet må overflatebehandles for å beskytte treverket mot råte og forringelse.Dører,TG3
Bygningen har malte ytterdører og malte balkongdører i tre.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. - Hovedytterdøren har fuktskader i bunn av dørbladet. Katteluke svekker dørens isolasjonsevne, kaldtrekk kan oppstå. Døren i vindfang i 1. etasjen tar i karm og terskel. Tiltak - Andre tiltak: - Hovedytterdøren må skiftes ut for å hindre videre fuktskader og redusert funksjon. Katteluken bør tettes eller isoleres for å unngå kaldtrekk og varmetap. Døren i vindfang bør justeres for å sikre korrekt funksjon og forhindre slitasje på karm og terskel. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå ytterligere råteskader og økte varmetap.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Altan på ca. 15 m2 med malt stående rekkverk. Rekkverket har en høyde på ca. 90 cm. Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Adkomst via dør fra stuen. Terrasse på ca. 18 m2 med malt stående rekkverk. Rekkverket har en høyde på ca. 85 cm. Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og fundamentert på støpte peler. Adkomst fra hage og via dør fra vindfang. Terrasse på baksiden av ukjent areal. Konstruksjon av tre innfestet i bygningskroppen og har ukjent fundamentering. Adkomst fra hage og via dør fra vindfang.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse. - Rekkverketfremstår som værslitt, med synlige tegn til slitasje på overflater og maling. Store deler av terrassene er dekket med snø, eventuelle feil eller mangler på terrasse dekke vil ikke være mulig å besikte. Fuktinntrengning i limtredrager under altanen. Tiltak - Beslag må skiftes ut/monteres. - Rekkverket bør vedlikeholdes og overflatebehandles for å hindre videre forringelse og redusert levetid. Når store deler av terrassene er dekket med snø, bør det gjennomføres ny inspeksjon når forholdene tillater det, for å avdekke eventuelle skjulte skader eller mangler på terrassedekket. Fuktinntrengning i limtredrager under altanen bør utbedres snarest for å forhindre ytterligere skadeutvikling, redusert bæreevne og risiko for råte. Manglende beslag mellom altan og vegg kan føre til vanninntrengning og råteskader, og bør utbedres ved å montere korrekt beslag som leder vann bort fra konstruksjonen.Utebod,TG3
Enkel utebod oppført inntil boligens yttervegg. Boden er bygget på eksisterende treplatting og oppført i trekonstruksjoner med utvendig trekledning og tak tekket med papp. Uisolert lagringsbod.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er vannlekkasje i taket. Spil beslaget er montert feil og takpappen går opp ved takrennen. Døren er noe værslitt og er vanskelig å lukke. Tiltak - Tiltak: - Det må iverksettes tiltak for å utbedre lekkasjen i taket, samt korrigere feilmontert beslag og takpapp ved takrennen, for å hindre videre vanninntrenging og påfølgende fuktskader på konstruksjonen. Døren bør også utbedres eller skiftes for å sikre funksjonalitet og forhindre ytterligere slitasje. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det føre til råte, redusert levetid på boden og økte vedlikeholdskostnader.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
InnvendigOverflater,TG2
Gulvene har laminat. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Himlingene har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Stedvis knirk i gulv. Skjøtene på laminatgulvet glipper og enkelte skjøter ligger for nært hverandre. Løs list på trinn i vindfang i 1. etasjen. Tiltak - Tiltak: - Glipper i skjøter på laminatgulvet bør utbedres. Dersom dette ikke utbedres, kan det føre til økt slitasje og potensiell skade på gulvet. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak ved knirk, men dersom omfanget øker bør det gjennomføres nærmere undersøkelser for å vurdere mulighet for utbedring av gulvkonstruksjonen, for å unngå ytterligere skade eller redusert komfort. Listen bør festes tilstrekkelig.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskille av trebjelkelag og støpt betonggulv mot grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt avvik i sokkeletasjen (hall): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 4 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 4 mm. Målt avvik i 1. etasjen (stue): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 15 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 20 mm. Målt avvik i 1. etasjen (soverom): Høydeforskjell i etasjeskille innenfor 2 meter på ca. 25 mm. Høydeforskjell i etasjeskille gjennom hele rommet på ca. 25 mm. Tiltak - Andre tiltak: - For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjellene rettes opp. Det anbefales å gjennomføre ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsak og omfang av avvikene, samt vurdere nødvendige utbedringstiltak. Konsekvensen av å ikke utbedre er økt risiko for skjevheter, redusert bokomfort og mulige følgeskader på bygningskonstruksjonen. Kostnadsestimatet vil variere avhengig av hvilken løsning som benyttes.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Pipe og ildsted,TG3
Boligen har ett innvendig pipeløp som strekker seg fra sokkeletasje og over tak. Type: Elementpipe. Alder: Byggeår. Pipeløpet har ett fastmontert ildsted. Type: Lukket vedovn. Alder: Ukjent. Sotluke montert i sokkeletasjen. Ildsted var ikke i bruk ved befaring. Takstingeniøren har ikke mottatt informasjon om siste feiing og tilsyn, ta kontakt med feiertjenesten for ytterligere informasjon.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Tiltak - Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. - Det må utføres tiltak for å øke avstanden fra sotluke til brennbart materiale. Ytterligere undersøkelser angående avtand fra sotluke til brennbart materiale anbefales. Dersom det er montert sotlukestein, kan avstanden minskes ned til 8 cm.Kostnadsestimat : Under 20 000
Innvendige dører,TG2
Boligen har malte fyllingsdører.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte innerdører tar i terskel. Det mangler omramming under soveroms døren. Glippe mellom gulv og terskel enkelte steder. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas justering eller utbedring av dører som tar i terskel, for å sikre funksjonell bruk og forhindre unødig slitasje på dør og terskel. Manglende tiltak kan føre til økt slitasje og redusert levetid på dørene. Det bør monteres overgangslist mellom gulv og terskel, og omramming under døren.Andre innvendige forhold,TG2
Vindfang 1. etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Veggene er opprinnelig bygget som yttervegg, og rommet er senere bygget inn med ytterdør og varmekilde. Det foreligger usikkerhet om luftingen bak kledningen er fjernet, samt om plast i veggen er fjernet, da dette ikke er dokumentert. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om lufting og plast i veggen er fjernet, samt fremskaffes dokumentasjon på utførelsen. Våtrom Sokkeletasje > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromsplater. Himlingen har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke benyttet riktig type fugemasse mellom bunnlist og platene. Tiltak - Tiltak: - Det bør benyttes godkjent fugemasse mellom bunnlist og platene for å sikre tilstrekkelig tetting. Manglende eller feil type fugemasse kan føre til fuktskader i bunn av veggplater og konstruksjoner. Sokkeletasje > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Våtrommet har plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er usikkert om rørgjennomføringene er riktig utført. Tiltak - Ved utettheter i membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader. - Det bør gjøres nærmere undersøkelser av utførelsen av rørgjennomføringen i vegg og gulv for vannledningen, da det ikke er mulig å kontrollere dette ved befaring på grunn av at varmtvannsbereder og innredning står i veien. Mangelfull eller feil utførelse kan medføre økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen, noe som kan føre til skjulte fuktskader og behov for kostbare utbedringer. Sokkeletasje > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er avtrekk med elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Sokkeletasje > VaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking ble utført mot våtsone fra tilliggende hall. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier, og måleresultatet ble ikke synlig på fuktmåleren. Dette vil si at trevirket inneholder mindre enn 8% fuktighet. Generelt bør ikke fuktigheten i trevirket ligge høyere enn 15%.
Vurdering av avvik:
- Det er i hulltakingen påvist feil utførelse av konstruksjonen. - Det bemerkes at det er benyttet plast i veggen mot varm sone. Det å ha plast i veggen mellom et bad og et oppvarmet rom kan føre til fuktproblemer og muggdannelse. Dette skyldes at plasten fungerer som en dampsperre, som kan fange opp fuktighet inne i veggen. Siden våtrom produserer mye fuktighet, er det risiko for at kondens samler seg bak plasten. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å fjerne plasten i veggen mot varm sone for å hindre opphopning av fukt og redusere risikoen for muggdannelse og råteskader i konstruksjonen. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan innestengt fukt føre til skader på bygningsmaterialer og dårligere inneklima. Sokkeletasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har våtromsplater. Himlingen har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er tegn på fuktskader nederst på våtromsplater. - Hjørneprofilene er montert for langt ned, og enkelte av dem er løse. Det er ikke benyttet riktig type fugemasse mellom bunnlist og platene. Tiltak - Dersom det ikke gjøres tiltak vil fuktopptaket i platene føre til oppsvelling og utett tettesjikt med fare for videre fuktskade i tilstøtende konstruksjoner. - Det bør utføres utbedring av hjørneprofiler slik at de monteres korrekt og festes forsvarlig. Riktig type fugemasse må benyttes mellom bunnlist og platene for å sikre tilstrekkelig tetting. Dersom dette ikke utbedres, er det økt risiko for videre fuktskader og skade på konstruksjoner. Sokkeletasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Våtrommet har plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist utette rørgjennomføringer i våtsone. Tiltak - Ved utettheter i membran/tettesjikt er det høy risiko for at vann trenger gjennom konstruksjonene og kan medføre fuktskader. - Tiltak for å unngå skader i våtrom er å etablere vanntette sjikt, og sørge for tett utførelse rundt rørgjennomføringer. Vanntette sjikt kan være ulike membranprodukter og overflatematerialer med dokumentert tettefunksjon. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader og følgeskader i underliggende konstruksjoner.Kostnadsestimat : Under 20 000
Sokkeletasje > BadVentilasjon,TG2
Det er avtrekk med elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Kjøkken 1. etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Gulvene har laminat. Veggene har malte plater. Vegg over benkeplaten har kitchenboard. Himlingene har malte plater. Kjøkkeninnredning av laminerte skrog med laminerte profilerte fronter, laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Belysning under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer som kjøl/fryseskap, komfyr og oppvaskmaskin. Integrert micro. Det ble utført fuktsøk ved kjøleskap, oppvaskmaskin og vask, og det ble ikke registrert markante avvik i ledningsevnen til overflatematerialet.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. - Fuktsvell i enkelte fronter og rundt vasken på benkeplaten. Deler av endelist på endene på benkeplaten mot komfyr mangler. Enkelte fronter tar i skrog og hverandre. Tiltak - Komfyrvakt må monteres. - Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. - Skuff/front bør justeres for å unngå ytterligere slitasje eller skade på innredningen. Fuktsvell i fronter og rundt vasken på benkeplaten bør utbedres for å forhindre videre skade. Manglende endelist på benkeplaten bør ettermonteres for å beskytte platen mot fukt og mekanisk skade, samt for å forlenge levetiden på benkeplaten. Det er krav til komfyrvakt i alle nye boliger. Kravet kom i 2010 og gjelder også dersom det legges opp ny kurs til komfyr i eldre boliger. De samme reglene gjelder for fritidsboliger. Selv om man ikke omfattes av kravet anbefaler vi alle å ha komfyrvakt i hjemmet. Tekniske installasjonerAvløpsrør,TG2
Avløpsrør av plast. Lufting av avløpsanlegget går ut over tak.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. - Lufterøret til avløpsanlegget er ikke isolert på kaldloftet. Tiltak - Andre tiltak: - Lufterøret til avløpsanlegget bør isoleres for å unngå kondens, frost og redusert lufting av avløpet, noe som kan føre til fuktskader. Det bør etableres tilfredsstillende stakemuligheter på avløpsanlegget.Varmepumpe,TG2
Luft-til-luft varmepumpe av merket Toshiba fra 2024 i stuen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er isdannelse under utedelen av varmepumpen, som legger seg langs grunnmuren. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres en løsning som leder kondensvann fra varmepumpens utedel bort fra bygningen, for eksempel ved bruk av dryppanne eller lignende. Dette bør gjøres for å unngå isdannelse langs grunnmuren, som kan føre til skader på overflater og økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Drenering fra ukjent dato. Ukjente masser rundt boligen. Takstingeniøren har ikke mottatt dokumentasjon på utførelse og løsning av dreneringen og fuktsikring av grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. Tiltak - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør påregnes utbedring/utskifting av grunnmursplasten. Tiltak som redrenering, spyling og inspeksjon av drensrør kan ikke utelukkes. Forventet levetid på drenering er fra 20 - 60 år.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Vannrør av ukjent type via kommunalt nett. Avløpsrør av ukjent type via kommunalt nett. Vann- og avløpsrør mellom boligen og det offentlige nettet er av ukjent alder.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Avløpsanlegget må sjekkes. - Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering av utvendige vann- og avløpsledninger, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen ved høy alder er økt risiko for lekkasjer, brudd eller tilstopping, noe som kan medføre plutselige og kostbare utbedringer. Tidspunkt for utskifting av utvendig vann- og avløpsanlegg nærmer seg. Ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.Det foreligger godkjente bygningstegninger, mottatt fra kommunen. Ved befaring ble det observert avvik mellom dagens situasjon og de godkjente tegningene. Følgende endringer er registrert: - Bod medgår i hall i sokkeletasjen. - Det er etablert vindfang i 1. etasjen. - Disponibelt loftsrom er innredet til soverom. Anbefaling: Motakst AS anbefaler at det søkes kommunen om godkjenning av de registrerte avvikene, i tråd med plan- og bygningslovens bestemmelser. Saksgebyrer til kommunen vil påløpe, og det må påregnes at enkelte bygningsmessige tiltak kan være nødvendige for å få deler av bygget godkjent i samsvar med regelverket. Begrensning: Takstingeniøren har ikke hatt innsyn i komplett byggesaksmappe eller dokumentasjon for alle eventuelle godkjenninger, men har basert sin vurdering på de tegninger og dokumenter som forelå på befaringstidspunktet. Det er ikke foretatt kontroll opp mot ferdigattest, midlertidig brukstillatelse eller eventuelle dispensasjoner. Ferdigattest: - Det er ikke utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på tilbygget.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaTakstingeniøren er ikke fremvist byggemeldte og godkjente tegninger, det er derfor ikke mulig å vurdere lovligheten av dette bygget.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja