Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Eier opplyser om følgende: Bjørns Blikk utførte en fullstendig takomlegging med ny papp, sløyfer og lekter. Samt ny betongtakstein og snøfangere. Grunnet tegn til lekkasje fra tak.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Taket var snødekt på befaringstidspunktet, noe som begrenset muligheten for visuell kontroll av taktekkingen. Det anbefales ny kontroll når taket er fritt for snø. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres en nærmere undersøkelse av taktekkingen når taket er snøfritt, for å avdekke eventuelle skader eller mangler som ikke kunne vurderes ved befaring fra takfot. Konsekvensen av manglende undersøkelse er at skjulte skader kan forbli uoppdaget, noe som kan føre til lekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner.Nedløp og beslag,TG2
Renner og nedløp er utført i plastbelagt stål.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra enkelte taknedløp ved grunnmur, noe som kan medføre økt fuktbelastning på grunnmuren og omkringliggende områder. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres et tilfredsstillende system for bortledning av vann fra alle taknedløp ved grunnmur, for å unngå risiko for fuktinntrengning og skader på grunnmur og omkringliggende konstruksjoner. Manglende tiltak kan føre til økt fuktbelastning og påfølgende skader på bygningskonstruksjonen.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret, samt nyere konstruksjon på tilbygget del. Eier opplyser at deler av vegg mot vest har fått ny kledning i 2025, utført som egeninnsats med bistand fra fagfolk. Fasade/kledning består av stående bordkledning. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive inngrep, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen.Inspeksjon er foretatt fra bakkenivå og det er utført stikkprøver på utsatte områder. Det har ikke vært mulig å påvise lufting bak kledningen i hele veggens lengde. Kledningen er stedvis montert etter datidens byggeskikk, hvor kledningen ofte ble festet direkte på reisverket, gjerne med et mellomlag av asfaltpapp. Kledningen er stedvis montert lavere mot terreng enn anbefalt. Risikoen ved kledningsbord nær terreng er primært fukt- og råteskader på grunn av økt vannsprut, kapillært fuktopptak i treverket og dårlig uttørking, noe som kan føre til at maling sprekker og kledningen råtner, spesielt ved stående bord med utsatt endeved. Anbefalt avstand til terreng er minimum 30 cm for å unngå dette, selv om det kan reduseres til 10 cm der fare for sprut er liten, men 30 cm er best for å sikre lang levetid.
Vurdering av avvik:
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. - Kledningen er stedvis montert nærmere terreng enn anbefalt, noe som øker risikoen for fukt- og råteskader på grunn av vannsprut og kapillært fuktopptak i treverket. Dette kan også føre til redusert levetid for kledningen. Det er påvist mindre råteskader i enkelte kledningsbord over vindu på sørside. Stolpe ved inngangsparti har påviste skader, samt tegn til fuktopptak i nedkant. Bæreevne bør holdes under oppsyn. Tiltak - Andre tiltak: - Kledningen bør justeres slik at det er tilstrekkelig avstand til terreng, minimum 30 cm anbefales for å redusere risikoen for fukt- og råteskader. Råteskadede kledningsbord bør skiftes ut for å hindre videre skadeutvikling og sikre konstruksjonens levetid. Dersom tiltak ikke utføres, vil det være økt fare for vannsprut og kapillært fuktopptak, noe som kan føre til oppsprekking, redusert levetid og råte i kledningen. Man må påregne utbedring av en del kledningsbord.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Eier informerer om at loftet ble innredet ca. 1990. Konstruksjonen er fra byggeår. Oppbygging av konstrukjsonen er ukjent og det er ikke mulig å besikte denne da det er en lukket konstruksjon. Det er viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet, da disse er bygget etter eldre forskrifter. Man skal være oppmerksom på at eventuelle dampsperrer, tettesjikt og tetting rundt kanaler/el-bokser mv. kan ha avvik i forhold til dagens strenge krav til tetting av bygg. Avvik kan forekomme ved åpning av konstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er observert eldre fuktskjolder ved soilrøret i takkonstruksjonen, samt stedvis eldre fuktskjolder i gulvbord på kneloft. Dette indikerer tidligere fuktproblemer. Årsak og eventuelt skadeomfang lar seg ikke avdekke uten destruktive inngrep. Det anbefales å følge med på området for eventuelle endringer eller ytterligere fuktskader. Tiltak - Lufting/ventilering bør forbedres. - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av området rundt soilrøret for å avdekke eventuelle pågående fuktproblemer. Videre overvåkning anbefales for å oppdage endringer eller nye fuktskader, da ubehandlet fukt kan føre til råte, sopp og skader på konstruksjonen.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Det er varierende alder på vinduene, hvor majoriteten er fra 1990. Tilfeldig valgte vinduer er funksjonstestet og funnet i orden. Det bemerkes at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Eldre vinduer har ofte høyere varmetap enn nyere vinduer. Det gjøres oppmerksom på at gummipakninger rundt glasset på eldre vinduer stivner over tid, noe som kan medføre en svekkelse av isolasjonsevnen til vinduene. Eier opplyser at enkelte vinduer oppleves som trekkfulle. Det bør monteres sikring på gavlvinduer i loftsetasjen, da disse er tunge og innadslående uten noen form for sikring som i ytterste konsekvens kan føre til personskade. Takvinduer må ha jevnlig sjekk/bør byttes da disse har tydelige avvik. Utskifting/vedlikehold: - Normal tid før kontroll og justering av hengslede vinduer er 2–8 år. - Normal tid før utskifting av trevindu er 20–60 år.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er avvik: - Det er synlige tegn til kondensering og fuktmerker på takvinduene. Dette kan indikere at det er behov for utbedring eller utskifting for å sikre tilstrekkelig funksjon og forhindre ytterligere fuktskader på takvinduene. Ytterste glassrute inn mot krypkjeller fra toalettrom i kjeller er knust. Omramming rundt enkelte vinduer har liten eller marginal klaring. Tiltak - Takvinduer med synlige tegn til kondensering og fuktmerker bør utbedres eller skiftes ut for å sikre tilstrekkelig funksjon og forhindre ytterligere fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Knust glassrute inn mot krypkjeller fra toalettrom i kjeller må skiftes for å opprettholde sikkerhet, hindre varmetap. Omramming rundt enkelte vinduer med liten eller marginal klaring bør utbedres for å sikre korrekt funksjon og redusere risiko for skade på vinduene eller omkringliggende konstruksjon.Dører,TG2
Bygningen har to ytterdører i malt utførelse samt en skyvebalkongdør i malt tre. Normal forventet levetid for tredører er 20–40 år. Normal intervall for kontroll og justering av tredører er 2–8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Skyvedøren til verandaen må justeres for å oppnå tilfredsstillende funksjon. Pakningene på inngangsdørene er av eldre dato. Tiltak - Tiltak: - Skyvedøren til verandaen bør justeres for å sikre god funksjon og forhindre unødvendig slitasje eller skade på dør og beslag. Manglende justering kan føre til redusert brukervennlighet og økt risiko for at døren ikke lar seg lukke eller låse ordentlig. Pakningene på inngangsdørene bør vurderes skiftet for å opprettholde god tetthet og redusere varmetap. Eldre pakninger kan føre til luftlekkasjer, økt energiforbruk og redusert komfort.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Støpt veranda med skiferheller.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Skiferhellene har hulromslyd, og det er registrert sprekker i fugene. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser og eventuelle utbedringer av skiferheller og fuger for å hindre vanninntrenging og påfølgende fuktskader i konstruksjonen. Hulromslyd og sprekker i fugene kan indikere at tettesjiktet er svekket, noe som øker risikoen for lekkasjer og skader på underliggende bygningsdeler. InnvendigOverflater,TG2
Veggene har tapet, trepanel og malt glassfiberstrie. Innvendige tak har malte plater og trepanel. Gulvene har teppe og "bilinga" tregulv, samt furugulv på loftet. Mindre avvik i materialbeskrivelse kan forekomme.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er tydelige tegn til trekk i overgangen mellom tak og vegg på veggen mot bibliotek/kontor. Tiltak - Tiltak: - Det bør tettes i overgangen mellom tak og vegg for å hindre trekk og varmetap. Dersom tiltak ikke utføres, kan det føre til redusert bokomfort, økte oppvarmingskostnader og risiko for fuktskader over tid.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er leire/jord som eneste isolasjon mot krypkjellere.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er påvist fuktskader i etasjeskiller - Det er registrert symptom på sopp/råte. - Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Soverommet på loftet over kontor har 20 mm avvik gjennom rommet. Det er 20 mm avvik over 2 meter i trappegangen på loftet. I kjellerstuen er det målt 35 mm avvik. Det er også målt 27 mm avvik over 2 meter i kjellerstuen. Det er påvist omfattende råteskader i etasjeskillere over krypkjeller i underetasjen. Stedvis knirk i gulv i loftetasje og 1. etasje. Tiltak - Andre tiltak: - Påviste fuktskader og symptomer på sopp/råte må undersøkes nærmere for å kartlegge omfang og årsak. Skadet og råteskadet treverk må skiftes ut for å hindre videre forringelse av konstruksjonen, redusere risiko for svekket bæreevne, innemiljøproblemer og ytterligere skadeutvikling. Bæreevnen er per i dag svært svekket, og bjelkelaget/gulvet har sunket. Høydeforskjeller og skjevheter i gulv bør vurderes utbedret dersom det påvirker bruk eller sikkerhet. Slike avvik er vanlig i eldre bygninger, og utbedring vil ofte først være aktuelt ved større rehabilitering. Manglende utbedring kan medføre økt risiko for videre setninger og ujevn slitasje. Kostnadsoverslaget gjelder kun utvidede undersøkelser. Utbedringskostnadene kan/vil bli betydelige, da følgeskader ikke er mulig å avdekke fullt ut på befaringsdagen.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av furu. Veggene har betong/mur,plater og panel. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i Kjellerstue. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 18. Påvist tørråte i vegg. Omfattende skader i bjelkelaget er omtalt under punktet "Etasjeskille/gulv mot grunn" Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent over tid, er det stor sjanse for at muggsoppen allerede er dannet. Fibermetningsgrad for treverk er 28 vektprosent. Det vil si at ved 28 vektprosent er det fritt vann i treverket.
Vurdering av avvik:
- Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. - Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. - Det er påvist synlige fukt/råteskader i treverk i underetg./kjeller, hulltaking er derfor ikke nødvendig - Det er avvik: - Det er registrert sprekk i fliser samt bom under fliser i hall/entre. Tørråte er påvist i utlektet vegg i kjellerstuen. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres utbedring av skadet treverk og tiltak for å redusere fuktbelastningen i kjellerstuen, for å hindre videre utvikling av råte og mugg, samt for å unngå ytterligere skade på konstruksjonen. Sprekk og bom i fliser i hall/entre bør utbedres for å forhindre vanninntrenging og ytterligere skade på underliggende konstruksjoner. Kostnadsestimat er kun satt for ytterligere undersøkelse. Utbedringskostnadene kan/vil bli betydelige, da følgeskader ikke er mulig å avdekke fullt ut på befaringsdagen.Kostnadsestimat : Under 20 000
Krypkjeller,TG2
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Krypkjelleren som omtales her, ligger mot sørside i bygget. Fuktmåling er foretatt i tilfeldige trebjelker og viste 12–13 vektprosent. Hygrometer viste relativ luftfuktighet (RH) på 33,6 %. Det er tre ventiler i ringmuren. NB! Omfattende skader i krypkjelleren under deler av underetasjen på nord side er omtalt under punktet "Etasjeskille/gulv mot grunn." !
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er tilgang til krypkjelleren via vindu på toalettrom i underetasjen. Det er ikke plast mot grunnen. Saltutslag er observert i mur, og det er synlig fukt ved en ventil. Tiltak - Tiltak: - Det bør legges plast mot grunnen for å redusere fuktbelastningen i krypkjelleren. Ventilasjonen bør forbedres, og årsaken til synlig fukt og saltutslag ved ventilen bør undersøkes nærmere. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, sopp- og råteutvikling i konstruksjonen, samt usikkerhet om tilstanden i deler av krypkjelleren. Våtrom Loft > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon tilknyttet rommets utførelse og produkter. Et våtrom har en forventet levetid på ca. 20–30 år. Våtrom er ikke et rom der en bør utsette eller forskyve renovering/utbedring unødig. De mest vesentlige konstruksjonsdeler for et våtrom er ofte skjulte/gjenbygde og kan ikke tilfredsstillende kontrolleres. Kjøper må være innforstått med at eldre våtrom har en ekstra risiko for avvik og et potensielt stort skadepotensial. Stikkord for våtrommet.; Flislagte overflater. Ingen påvist membran. Svertesopp i fuger. Lokalt fall mot sluk. Vegghengt WC med utenpåliggende sisterne. Enkel vask på vegg. Bom i flis på vegg. 15 mm fall fra terskel til hovedsluk. Elektrisk vifte. Ingen luftespalte i dør.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Andre tiltak: - Våtrommet bør totalrenoveres, inkludert etablering og dokumentasjon av godkjent membran og tilfredsstillende fall mot sluk, for å redusere risikoen for fuktskader og soppdannelse i konstruksjonen. Manglende luftespalte i døren bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og hindre opphopning av fukt, som kan føre til ytterligere skade og dårlig inneklima.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Loft > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG3
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale fuktforhold. Hulltaking er foretatt i vegg med dusjarmatur.
Vurdering av avvik:
- Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. - Det er påvist plast i veggen mellom gips, flis og membran. Dette er en uheldig løsning, da bruk av plast i denne konstruksjonen kan føre til opphopning av fukt og økt fare for fuktskader over tid. Tiltak - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. - Det bør vurderes å fjerne plasten i veggen mellom gips, flis og membran for å redusere risikoen for fuktopphopning og påfølgende fuktskader i konstruksjonen. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det over tid oppstå skjulte skader som kan medføre kostbare utbedringer. Kostnad satt under punkt "Generell" da badet er ansett som utdatert.Kostnadsestimat : Under 20 000
1. Etasje > Bad /wcGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon tilknyttet rommets utførelse og produkter. Et våtrom har en forventet levetid på ca. 20–30 år. Våtrom er ikke et rom der en bør utsette eller forskyve renovering/utbedring unødig. De mest vesentlige konstruksjonsdeler for et våtrom er ofte skjulte/gjenbygde og kan ikke tilfredsstillende kontrolleres. Kjøper må være innforstått med at eldre våtrom har en ekstra risiko for avvik og et potensielt stort skadepotensial.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. - Det bør gjennomføres en vurdering av byggets tilstand opp mot dagens forskriftskrav, da eldre bygg ofte kan ha løsninger som ikke tilfredsstiller dagens standarder. Konsekvensen av dette er økt risiko for feil eller mangler som kan påvirke sikkerhet, funksjonalitet og verdi.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. Etasje > Bad (stort)Generell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ikke dokumentasjon tilknyttet rommets utførelse og produkter. Et våtrom har en forventet levetid på ca. 20–30 år. Våtrom er ikke et rom der en bør utsette eller forskyve renovering/utbedring unødig. De mest vesentlige konstruksjonsdeler for et våtrom er ofte skjulte/gjenbygde og kan ikke tilfredsstillende kontrolleres. Kjøper må være innforstått med at eldre våtrom har en ekstra risiko for avvik og et potensielt stort skadepotensial.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør gjennomføres en fullstendig oppgradering av våtrommet for å sikre at det tilfredsstiller dagens krav til funksjon og sikkerhet. Manglende dokumentasjon og høy alder på våtrommet medfører økt risiko for skjulte feil og fuktskader, noe som kan gi store konsekvenser for både bygningskonstruksjon og inneklima.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Underetasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har fliser i dusjnisjen, for øvrig malte murte vegger. Taket er malt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Svertesopp er registrert Tiltak - Andre tiltak: - Flisfuger med riss og sprekker bør utbedres for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen, noe som kan føre til skader på vegger og underliggende materialer. Svertesopp bør fjernes, og årsaken til soppdannelsen bør utbedres for å redusere risikoen for videre soppvekst og forringelse av inneklimaet. Underetasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til .. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er . flis topp sluk vaskeromsdelen 10 mm. sluk dusjnisje med lokalt svakt fall . flislagt oppkant på 60 mm hindrer vann i renne ut mot andre rom.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist sprekker i fliser. Tiltak Underetasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Det er ingen synlig membran ved sluket, og det foreligger heller ikke dokumentasjon på utførelse eller type membran. Dette medfører usikkerhet rundt tettheten og levetiden til konstruksjonen. Tiltak - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare tilstanden. Konsekvensen av passert brukstid og ukjent bruk av membran er økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen, noe som kan føre til omfattende reparasjonsbehov. Man bør vurdere en total oppussing av dusjsonen. Øvrige vegger fungerer greit på et vaskerom med dagens bruk. Underetasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Det er installert en elektrisk styrt vifte.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrommet, for eksempel ved å lage en luftespalte under døren eller montere ventil. Manglende tilluft begrenser luftutskiftingen og kan føre til økt fuktbelastning, noe som gir risiko for soppdannelse og skader på bygningsdeler. Underetasje > Bad/vaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Fuktmåling på overflater er foretatt, men dette er en metode som kan ha store avvik da måleinstrumentet kan gi utslag på materialer som leder strøm som f.eks. varmekabler, armeringsjern etc.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Fuktmåler indikerer fukt i gulvet. Tiltak - Tiltak: - Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare årsaken til indikert fukt i gulvet, da målemetoden kan gi feilaktige utslag på grunn av varmekabler eller armeringsjern. Konsekvensen av å ikke avdekke eventuell reell fukt kan være skade på konstruksjonen og økt risiko for sopp- og råteutvikling. Kostnadsestimat for ytterligere undersøkelser.Kostnadsestimat : Under 20 000
Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. Kjølehjørne er installert. Ifølge eier er stekeovnen defekt. Overflatene fremstår med normal slitasje i henhold til alder.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det registreres knirk i gulvet. Tiltak - Knirk i gulvet bør utbedres dersom det oppleves som sjenerende eller reduserer bokvaliteten. Dersom tiltak ikke gjennomføres, vil det hovedsakelig være en komfortmessig ulempe, men det er ingen umiddelbar risiko for skade på konstruksjonen. 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG3
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert avvik med avtrekk. - Lyset fungerer ikke. Det er brennmerker i overflatene til ventilator. Tiltak - Ventilatoren må skiftes.Kostnadsestimat : Under 20 000
Spesialrom Underetasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med murte og tapetserte vegger. Belegg på gulv. Enkel vask montert på vegg. Luftehull i dørblad.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrommet for å oppfylle kravene i NS 3600. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber med plastkappe. Stoppekranen på vaskerommet er av eldre type og er ikke testet, da eldre kraner har økt risiko for lekkasje. Undertegnede har ikke verktøy eller utstyr som kan stoppe en eventuell lekkasje. Det er foretatt en enkel visuell sjekk av innvendige vann- og avløpsinstallasjoner. Utvidet gjennomgang av vann- og avløpsinstallasjoner må utføres av autorisert foretak, da undertegnede ikke innehar spisskompetanse på området. Vann- og avløpsrør har en forventet tid for utskiftning/levetid på 50 år i henhold til Byggforskserien "Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler" 700.320.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Kranen på det store badet drypper. Sisternen på badet på loftet renner kontinuerlig. Tiltak - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - Kranen på det store badet bør utbedres eller byttes for å hindre vanndrypp, da dette kan føre til unødvendig høyt vannforbruk og økte kostnader. Sisternen på badet på loftet bør repareres slik at den ikke renner kontinuerlig, for å unngå unødvendig vannforbruk og risiko for følgeskader på sanitæranlegget.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av støpejern og plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det er avvik: - Det anbefales å utføre en kamerainspeksjon av støpejernsrørene for å avdekke eventuelle avvik innvendig, da slitasjegraden kan variere avhengig av bruk, vannkvalitet og andre forhold. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Det bør gjennomføres en kamerainspeksjon av støpejernsrørene for å avdekke eventuelle skader eller avvik innvendig, da slitasjegraden kan variere. Konsekvensen av manglende kontroll er økt risiko for lekkasjer, tette rør eller plutselige rørbrudd, noe som kan medføre følgeskader på bygningskonstruksjoner og økte utbedringskostnader.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 300 liter fra Oso Hotwater, år 2008, og er plassert på vaskerommet. Det anbefales å direktekoble varmtvannsberedere for å unngå varmgang i støpsel. Det ble ikke påvist avvik på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid for varmtvannsberederen er passert, noe som medfører økt risiko for funksjonssvikt og behov for utskifting. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å vurdere utskifting av varmtvannsberederen, da økt alder gir større risiko for funksjonssvikt eller lekkasje. Konsekvensen av å ikke gjøre tiltak er at berederen kan slutte å fungere eller forårsake vannskade uten forvarsel. Ingen behov for utskiftning da bereder fungerer i dag. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1948. Det er benyttet en eldre form for tettesjikt mot mur, en slags asfaltemulsjon. Det er stedvis synlig knotteplast på vest side.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Tiltak - Det må foretas utskiftning av drenering/tettesjikt. - Drenering og fuktsikring bør skiftes ut for å hindre videre fuktinntrengning i kjeller og underetasje. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, muggdannelse og forringelse av bygningskonstruksjoner.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmuren er oppført i porebetong, og det er ringmurer av eldre betong. Hovedkonstruksjonene er fra byggeåret 1948.
Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det er registrert avskaling av utvendig puss på grunnmuren. Tiltak - Sprekkdannelser og skråriss i grunnmuren bør undersøkes nærmere av fagkyndig for å avklare årsak og omfang. Tiltak bør iverksettes for å hindre videre setninger og forverring av skadene, da dette kan medføre redusert bæreevne og økte utbedringskostnader over tid. Avskaling av utvendig puss bør utbedres for å forhindre ytterligere forringelse av grunnmuren og redusere risikoen for fuktinntrenging.Oljetank,TG2
Eier opplyser at oljetanken er fjernet. Det er fremlagt en kopi av faktura fra 1990, hvor rørleggeren beskriver at de har «rivd ned og båret ut gammelt fyranlegg».
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ingen dokumentasjon på at oljetanken er fjernet. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet knyttet til om arbeidet er utført i henhold til gjeldende krav og forskrifter. Tiltak - Tiltak: - Det bør fremskaffes dokumentasjon på at oljetanken er fjernet i henhold til gjeldende krav og forskrifter. Manglende dokumentasjon medfører usikkerhet om arbeidet er korrekt utført, og det kan innebære risiko for forurensning eller fremtidige kostnader knyttet til eventuell sanering.Tegninger datert 8.juni 1990 stemmer delvis med dagens plan. (Badstue er ikke etablert/annen bruk av rommet) Disp. rom og "kjellerstue" er slått sammen til ett rom.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiTegninger datert 1990 stemplet Bærum kommune.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei