Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Tiltak - Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. - Alder. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i takkonstruksjonen. Redusert sikkerhet mot vanninntrenging, spesielt ved kraftig nedbør eller snøsmelting. Potensielle følgeskader på innvendige konstruksjoner og isolasjon. Tiltak: Gjennomfør en grundig visuell kontroll av taktekking og undertak. Planlegg utskifting av taktekking og undertak i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering av beslag, renner og nedløp for å sikre helhetlig tetthet. Sørg for god ventilering av takkonstruksjonen for å redusere fuktbelastning.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for rust og lekkasjer i beslag og renner. Tiltak: Skrap bort løs maling og rust. Påfør egnet korrosjonsbeskyttelse og maling. Kontroller samtidig tetthet i skjøter og overganger.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kledningen er fra byggeåret viser tydelige aldersrelaterte tegn, inkludert stedvis tørkesprekker. Dette skyldes langvarig eksponering for vær og vind samt naturlig uttørking av treverket over tid Tiltak - Tiltak: - Lokal utbedring bør utføres. Konsekvens: Redusert beskyttelse mot fukt og økt risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Dersom tilstanden forverres, kan det føre til råte og forkortet levetid på veggkonstruksjonen. Tiltak: Overflatebehandling med maling eller beis for å gjenopprette beskyttelse. Ved omfattende sprekkdannelser bør utskifting av skadede bord vurderes. Kontroll av underliggende konstruksjon anbefales.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Selv om det ikke er registrert synlige skader, vurderes høy alder som et aldersrelatert avvik. Når mer enn halvparten av forventet levetid er passert, øker risikoen for svekket funksjon over tid. Dette gir grunnlag for tilstandsgrad 2. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert styrke i trekonstruksjoner, økt risiko for fuktskader og deformasjoner dersom vedlikehold ikke følges opp. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Utbedring skal vurderes dersom tegn til råte, lekkasje eller deformasjon oppstår.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Vinduer - 2002,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Høy alder på glassene med potensiell risiko for punktering og redusert isoleringsevne. Tiltak - Tiltak: - Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Vinduer - 1997,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Høy alder på glassene med potensiell risiko for punktering og redusert isoleringsevne. Tiltak - Tiltak: - Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Dører - Ytterdør,TG2
Bygningen har ytterdører av tre.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ytterdørene er over 20 år og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes økt behov for vedlikehold og eventuelt utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp. Tiltak - Tiltak: - For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette.Dører - Balkongdør,TG2
Bygningen har malt balkongdør i tre med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ruten i døren nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging).Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Takterrasse over garasje tekket og med treheller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid for tettesjikt/membran er passert. Dette indikerer at membranen nærmer seg slutten av sin tekniske levetid, selv om den kan være funksjonell i dag. Aldersrelatert slitasje øker risikoen for svekket tetthet. Tiltak - Tiltak: - Alder på tettesjikt Konsekvens: Når membranen blir eldre, øker faren for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Skader kan utvikle seg skjult og medføre omfattende reparasjoner dersom tiltak ikke iverksettes. Tiltak: Planlegg utskifting av membran/tettesjikt innen rimelig tid for å sikre våtrommets funksjon. Gjennomfør kontroll av tilstøtende konstruksjoner for tegn til fukt før rehabilitering. Normal tid før reparasjon av membraner på terrasser og balkonger er 2 - 8 år. Normal tid før omlegging av membraner på terrasser og balkonger er 15 - 35 år. InnvendigPipe og ildsted,TG2
Boligen har elementpipe.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Tiltak - Andre tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Økt risiko for skader som sprekker, lekkasjer og redusert brannsikkerhet over tid. Dersom vedlikehold ikke utføres, kan levetiden forkortes og kostbare utbedringer bli nødvendige. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Alle vegger og gulv har åpen mur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - I rom under terreng er det ved indikasjonsmåling registrert forhøyede fuktverdier på overflater. Det er ikke tatt hull i konstruksjonen grunnet utforming, og derfor er omfanget av fukt i underliggende sjikt usikkert. På teknisk rom er det observert skjolder som indikerer at det tidligere har vært fukt, og det ble målt noe forhøyet fukt i gulvet. Videre ble det ved indikasjonsmåling påvist utslag for fukt i kjellerstue. Disse funnene tyder på at konstruksjonen har en fuktbelastning fra grunn, sannsynligvis som følge av mangelfull drenering, kapillærsug fra grunnen eller utilstrekkelig fuktsikring. Konsekvensen av slike forhold er økt risiko for skader på bygningsmaterialer, noe som kan redusere levetid og gi dårligere inneklima. Tiltak - Tiltak: - For utbedring bør årsaken til fuktinntrengningen identifiseres før tiltak besluttes. Det anbefales å kontrollere dreneringssystemet og fuktsikring på utsiden av konstruksjonen, samt vurdere etablering av kapillærbrytende sjikt og grunnmursplate dersom dette mangler. Videre bør det gjennomføres kontinuerlige fuktmålinger for å dokumentere effekten av tiltakene. Tiltakene bør utføres for å sikre varig beskyttelse mot fukt og opprettholde et godt inneklima. Sørg for god ventilasjon av hele underetasjen, slik at fuktig luft blir transportert ut. Våtrom 1. Etasje > Bad/vaskerom/toalettromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Rommene har flislagt gulv og malte plater og flster på innvendige vegger. Innvendig tak har himlingsplater og panel. Rommet er delt opp i tre rom, hhv. Toalettrom, dusjrom og vaskerom. Det er servantinnredninger, dusjhjørnet og opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Vær oppmerksom på at eldre våtrom er å betrakte som en risikokonstruksjon. Byggeforskrifter fra før 1997 er lagt til grunn for vurderingen av badet. Det bemerkes at våtrom bygget ihht. forskifter fra før 1997 automatisk blir vurdert med TG3, uavhengig om rommet fortsatt kan fungere greit. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at våtrommet totalrenoveres, hvis ikke anbefales videre bruk av dusjkabinett, slik at bruksvann går direkte til sluk og reduserer sjansen for at vann trenger inn under membran. Membranen ligger ellers skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Våtrommet er i daglig bruk men er av eldre dato. Våtrommet har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov i nær fremtid. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Skader kan være skjulte og utvikle seg over tid, med fare for råte og mugg. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår, da hele konstruksjonen ofte må rehabiliteres. Tiltak: Vurder totalrehabilitering av våtrommet for å oppnå dagens forskriftskrav til tetthet og sikkerhet. Ved bruk inntil rehabilitering: Sørg for god ventilasjon og unngå unødig vannsprut på utsatte områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
2. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 28mm.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er observerte aldersrelaterte forhold i fuger. Fuger i våtrom har begrenset levetid og blir utsatt for konstant fukt, temperaturendringer og mekanisk slitasje. Aldersrelaterte forhold som sprekker, misfarging eller begynnende oppløsning er typiske tegn på nedbrytning over tid. Tiltak - Tiltak: - Mykfuge bør fjernes og legges på ny. 2. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen av våtrommet, og det kan derfor ikke gis vurdering av tettesjiktets kvalitet eller utførelse. Tiltak - Tiltak: - Dersom mulig, anbefales det å innhente dokumentasjon på utførelsen. Hvis dette ikke lar seg gjøre, bør det gjennomføres nærmere undersøkelser av fagkyndig. 2. Etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjvegger/hjørne.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. - Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber og plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Dette gjelder den eldste delen av kobber. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og vannskader i konstruksjoner. Potensielle følgeskader på gulv, vegger og innredning ved rørbrudd. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Utfør tilstandskontroll, for eksempel ved trykktest eller visuell inspeksjon der det er mulig. Planlegg utskifting eller rehabilitering av vannledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid og bedre korrosjonsmotstand.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersrelatert slitasje kan medføre lekkasjer, tilstopping eller brudd over tid. Skader på avløpsledninger kan gi vannskader og kostbare reparasjoner dersom de ikke oppdages tidlig. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å gjennomføre tilstandskontroll av avløpsledninger, for eksempel ved kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller skade.Varmepumpe - Eldre,TG2
Boligen er utstyrt med et eldre varmepumpeanlegg plassert i kjeller. Anlegget er fra ukjent installasjonsår. Det er etablert aggregat med inntakskanal samt kanalnett med ventiler ført til oppholdsrom i boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Varmepumpeanlegget har ukjent alder og dokumentasjon. Flere ventiler i kanalnettet er plomberte og anlegget er i dag helt eller delvis ute av bruk. Det foreligger ikke opplysninger om anleggets tekniske tilstand, funksjon eller om det tilfredsstiller gjeldende krav til sikkerhet og ytelse. Tiltak - Tiltak: - onsekvens av avviket Manglende funksjon og usikker teknisk tilstand kan medføre at anlegget ikke bidrar til forventet oppvarming eller ventilasjon. Det kan også foreligge risiko for redusert inneklima dersom anlegget tas i bruk uten kontroll. Anlegget kan derfor ikke påregnes å ha normal funksjon. Tiltak som bør iverksettes Det må gjennomføres kontroll og tilstandsvurdering av kvalifisert fagperson før anlegget eventuelt tas i bruk. Eventuelle nødvendige utbedringer eller utskifting må vurderes basert på resultatet av slik kontroll. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1979.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er utover dette regisrert høyt fuktnivå vedoverflatesøk mot gulv og vegger. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert dreneringsevne, økt risiko for fuktinntrenging i grunnmur og kjeller, samt skader på tilstøtende konstruksjoner. Dette kan gi fuktproblemer og behov for omfattende utbedringer dersom lekkasje oppstår. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales å vurdere tilstandskontroll av dreneringen. Ved tegn til svekket funksjon eller fuktinntrenging bør dreneringssystemet skiftes ut for å oppnå forskriftsmessig beskyttelse. Fukt i gulv og vegger Konsekvens: Risiko for mugg- og soppvekst med negativ påvirkning på inneklima Langsiktig nedbrytning av betong og puss Skader på overflater, gulvbelegg og innredning Fare for korrosjon på armering i betong Redusert brukskvalitet og risiko for videre fuktskader dersom tiltak ikke utføres Tiltak: Vurdere dreneringens alder og funksjon – ofte anbefalt utskifting ved eldre drenssystemer Utvendig fuktsikring av grunnmur (grunnmursplate, membran, knotteplast) Forbedre fall fra terreng og sikre at taknedløp ledes bort fra grunnmurGrunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har grunnmur i lettklinkerblokker.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Utover dette er det registrert sprekker i grunnmuren. Tiltak - Tiltak: - Alder Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes. Sprekker Konsekvens: Sprekkdannelse kan føre til vanninntrenging og frostskader, som igjen kan redusere grunnmurens levetid og stabilitet. Dersom problemet utvikler seg, kan det medføre kostbare reparasjoner og risiko for fukt i kjeller eller krypkjeller. Tiltak: Sprekken bør kartlegges nærmere for dybde og utbredelse. Tetting med egnet mørtel eller injeksjon anbefales. Ved større skader bør fagkyndig vurdering og eventuelt reparasjon av konstruksjonen utføres.Terrengforhold,TG2
Terrenget boligen er etablert i er nokså flatt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Dette forholdet medfører økt risiko for vannansamlinger i tilknytning til bygningskroppen, særlig ved kraftig nedbør eller snøsmelting. Slike vannansamlinger kan føre til fuktinntrengning, redusert levetid på konstruksjoner under terreng, og i verste fall skader på grunnmur og dreneringssystem. Tiltak: Etabler tilstrekkelig fall bort fra grunnmur (minimum 1:50 de første 3 meter fra vegg). Vurder oppfylling med drenerende masser og justering av terreng.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1979. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 1979. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og driftsproblemer i vann- og avløpssystemet. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Utfør tilstandskontroll, for eksempel med trykktest eller kamerainspeksjon av rør. Utfør jevnlig kontroll for lekkasjer og tilstand, og vurder tilstandsbasert vedlikehold.Eneste endringen i planløsning er i 1. etasje hvor det er etablert et soverom i tilfligere stue.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei