Taktekking,TG2
Forenklet undertak av sutakplater tekket med dobbelkrummet betongstein fra byggeår. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvensen av eldet taktekking og undertak er økt risiko for vannlekkasjer, som kan føre til skader på underliggende konstruksjoner. Går inn under sameiets vedlikeholdsansvar og plan.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål fra byggeåret. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Stedvis avflassing av belegg på beslag. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Går inn under sameiets vedlikeholdsansvar og plan.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger i murkonstruksjoner som er utvendig kledd med stående kledningsbord.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Noe værslitte kledningsbord. Råte i kledningsbord som er ufagmessig montert (skråkuttet feil vei i skjøt). Tiltak - Andre tiltak: - Råteskadet kledningsbord bør skiftes ut og monteres korrekt. Konsekvens ved manglende vedlikehold/utbedring vil medføre fukt i underliggende/bakenforliggende konstruksjon.Vinduer - 2,TG2
Malt trevindu med 2-lags isolerglass fra 2019 i spisestue.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduet i spisestue er utvendig værslitt. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Vinduet har behov for utvendig vedlikehold. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Balkong på 9 m² (2,72 x 3,36) med utgang fra spisestue. Terrassebord i trykkimpregnert tre. Malt rekkverk av tre med plexiglass på 93 cm. Overbygget terrasse på 4 m² (2,41 x 1,76) til inngangspartiet. Terrassebord i trykkimpregnert tre. Malt rekkverk av tre med plexiglass over til tak.
Vurdering av avvik:
- Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Rekkverk skal ha en høyde på minimum 1,0 meter målt fra ferdig gulvflate til øvre kant av rekkverket etter dagens krav. Værslitte toppbord på rekkverk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Tiltak - Andre tiltak: - Rekkverkshøyde på balkong tilfredsstiller ikke dagens forskriftskrav, men det er ikke krav om utbedring til dagens standard for eldre boliger. Det anbefales likevel å vurdere tiltak for å øke sikkerheten, da lavere rekkverk kan medføre økt risiko for fallskader. Overflate på gulv bør behandles da det er noe mosegrodd. Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking.Andre utvendige forhold,TG2
Fellesdeler og bygningsdeler som ligger under sameiets vedlikeholdsansvar, slik som yttertak, fasader, grunnmur og øvrige utvendige konstruksjoner, er ikke tilstandsvurdert i denne rapporten med mindre bygningsdelen er tillagt eller har en særlig tilknytning til den aktuelle leiligheten, og dermed har direkte betydning for beboerens bruk eller forhold som kan medføre risiko for skade på leiligheten. Det er kjent forekomst av kvikkleire i området. Geotekniske grunnforhold, herunder kvikkleire og eventuell områdeskredfare, inngår ikke i denne tekniske tilstandsanalysen og er ikke vurdert. Plan for vedlikehold og utskiftinger på bygningen vurderes der slike planer foreligger.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget. - Manglende rapport og/eller vedlikeholdplaner for fellesdelene på bygget tilsier en TG2. Tiltak - Andre tiltak: - For å lukke avviket i henhold til NS 3600:2018 må det utarbeides en tilstandsanalyserapport og/eller vedlikeholdsplan for fellesdeler i bygget. Da dette er opp til borettslag/sameie å rekvirere, er kostnadsestimat ikke satt. Konsekvensen av manglende rapport og vedlikeholdsplan er økt risiko for uforutsette skader og kostnader, samt redusert kontroll over byggets tilstand og nødvendig vedlikehold. InnvendigOverflater - 2,TG2
Gjelder deler av overflatene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Parketten på soverommet er lappet med nye planker som avviker noe i farge og skjøtene fremstår ufagmessig tilpasset. Det er et lite hull i veggen i entré som følge av slag fra dørhåndtak på ytterdør. Tiltak - Tiltak: - Det er ikke registrert noen store skader. Kjøper bør selv vurdere tiltak.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller består av støpt dekke fra byggeåret. Retningavvik er kontrollert i stue/spisestue og soverom 2.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Følgende retningsavvik ble registrert: 19 mm innenfor 2 m i spisestue. 27 mm gjennom hele, og 16 mm innenfor 2 m i soverom 2. Forholdene må sees i sammenheng med alder. Dette er ikke å betrakte som et vesentlig konstruksjonsmessig negativt avvik. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller av betong og lettbetong er 40 - 80 år. Tiltak - Andre tiltak: - For å oppnå TG1 må høydeforskjeller rettes opp. Typiske tiltak er avretting med flytsparkel og etablering av nye gulvflater. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom leiligheten en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Våtrom 3. etasje > Bad/vaskeromGenerell,TG3
Bad/vaskerom fra byggeår som har blitt delvis overflatefornyet en gang i nyere tid med fliser på en vegg og dusjsone, samt innredning og dusjnisje. Badet har fliser på vegg og malt betongtak. Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Inneholder innredning med servanttopp, dusjnisje med glassvegger, elektrisk håndkletørker og opplegg til vaskemaskin. Avtrekksvifte i vegg og tilluftspalte under dør.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Flisarbeider ved overflateoppussing i nyere tid fremstår med ufagmessig og ikke ferdigstilt utførelse. Gulvet er tilnærmet flatt med stedvis mindre motfall mot sluk. Det må påregnes en generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for å sikre at rommet tåler normal bruk i henhold til dagens krav for en tett våtsone. Samlet tilstandsgrad (TG 3) er satt for rommet på grunn av alder og manglende tetthet i våtsonen. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, i henhold til kravene i standarden. Tiltak - Andre tiltak: - Badet anses å ha vesentlig svekket funksjon og brukssikkerhet, da levetid på membranløsninger har passert sin forventede leve-brukstid. Det må påregnes total rehabilitering av våtrommet for å oppnå tilstrekkelig fuktsikring i henhold til dagens krav. Eksisterende sluk og røropplegg har økt risiko for lekkasjer og vannskader. Manglende ventilasjon gir fare for kondens og muggsoppskader. Anbefalt tiltak: Full rehabilitering inkludert nytt sluk, membran, overflater og rør-i-rør-system.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør er av kobber fra byggeår. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av plast fra byggeår. Det forutsettes at lufte- og stakemulighetene på anlegget er ivaretatt, men dette er vanskelig å kontrollere i en boligblokk med flere boliger.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.Ventilasjon,TG2
Leiligheten har naturlig ventilasjon med spalteventil i spisestue vindu. Avtrekk fra bad og kjøkken.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. - Det mangler ventilasjon på soverommene og det er lite lufting i stue. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og unngå risiko for dårlig inneklima, økt fuktighet og mulig muggdannelse.Elektrisk anlegg,TG2
Sikringsskap er plassert i entré. Sikringer består av automatsikringer. Totalt 9 kurser i henhold til kursfortegnelse, 40A hovedsikring.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Nyanlegg.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
Kommentar:
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:Montert to nye automatsikringer med jordfeilbrytere i nyere tid. Ikke fremvist dokumentasjon på utførelsen.
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
Kommentar:
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Nei
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Ja
Kommentar:Ingen åpenbare feil eller skader ble registrert, men grunnet alder på det meste av anlegget, manglende dokumentasjon på elanlegget, og det foreligger ingen tilsynsrapport de siste 5 år, bør hele det elektriske anlegget kontrolleres med en NEK 405-2-3 rapport. Forventet levetid på elektriske anlegg er rundt 30 år, og etter dette må du regne med vedlikehold i form av utskiftninger og reparasjoner. Gamle automatsikringer bør byttes ut med jordfeilautomat, som er mer nøyaktig og reagerer raskere på overforbruk og jordfeil.
Byggemeldte og godkjente tegninger stemmer ikke med dagens bruk, men seksjoneringstegninger av leiligheten stemmer med dagens bruk. Terrasser og svalgang er dog ikke tegnet inn på dseksjoneringstegningene.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Nei