Taktekking,TG2

Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. TG2 vurderes da Det savnes snøfanger på tak som sikrer nedfall som kan føre til skade. Det registreres mose på taktekking. Slitasje over tid kan forklare begroingen av mose, og forholdet har karakter som tilsier redusert avrenning og økt fuktpåvirkning. Store deler av forventet levetid for taktekking vurderes å være passert.

Vurdering av avvik:

Veggkonstruksjon,TG2

Ytterveggskonstruksjonene over grunnmur er oppført i trekonstruksjoner. På befaringsdagen ble det ikke opplyst om kjente feil og mangler ved veggkonstruksjonene. Veggene er oppført etter byggemetode som gjaldt for det aktuelle byggeåret, ytterveggene vil ha mindre isolasjon og tetthet enn hva man har etter dagens standard. Veggkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Generelt sett er utvendig trekledning en risikoutsatt bygningsdel med tanke på klimatiske forhold. Trepanel/utvendig kledning er en bygningsdel som jevnlig behøver vedlikehold. Utvendige flater av overflatebehandlet liggende trepanel. Det savnes luftespalte og musebånd i underkant av kledningen. Kledningen er forenlig med alder og værslitasje. Det er utført stikktakning i trevirke etter stikkprøveprinsippet på kjente utsatte steder, det ble ikke avdekket råteskader på befaringsdagen, men det kan ikke utelukkes at dette kan forekomme stedvis grunnet alder. Overgang mellom grunnmur og fasade vurderes ikke tilstrekkelig tettet. Hjemmelshaver opplyser at det ble foretatt maling av fasader og en side av garasje i 2020. TG2 vurderes da det savnes lufting og musebånd i underkant av kledning. Det registreres stedvis at kledning er ført for nær omkringliggende terreng. Det er ikke tilstrekkelig klaring mellom terreng/terrasse og kledning, hvor anbefalt avstand normalt er minimum 10 cm med dryppkant. Overgang mellom grunnmur og fasade fremstår ikke tilstrekkelig tett.

Vurdering av avvik:

Takkonstruksjon/Loft,TG2

Saltak utført i trekonstruksjoner. Visuelt undersøkt fra bakkeplan og visuelt inspisert fra gangbar sone på kaldftloft. Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen, det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger, eller synlige svekkelser ved konstruksjonen. Det registreres spor etter mus på kaldtloft, skjulte forhold kan ikke utelukkes. TG2 vurderes for å gjøre oppmerksom på takkonstruksjon/loft er en eldre konstruksjon og at det jevnlig bør foretas inspeksjon av kaldtloft da dette er en utsatt konstruksjon for nedbør og fukt. Det registreres fuktskjolder rundt gjennomføringer yttertak. Luftepapp nedre del av tak har bøyd seg slik at det begrenser luftingen generelt til kaldtloft. Ytterligere undersøkelser bør foretas.

Vurdering av avvik:

Vinduer,TG2

Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeår. Flere av vinduene innvendig er ubehandlet. Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Enkelte av vinduene kan med fordel justeres og smøres som en del av normalt vedlikehold. Det ble ikke registrert punkterte glass av vinduer på befaringsdagen, punkterte glass er bare synlig under spesielle omstendigheter og kan derfor ikke utelukkes. TG2 vurderes da vinduer straks har passert sin forventede levetid på 40år. Det bemerkes avflassing av overflater særlig utvendig på vinduer og belistning. Forholdet har karakter som tilsier at utskiftning av vinduer bør foretas i nær fremtid.

Vurdering av avvik:

Dører,TG3

Bygningen har teak hovedytterdør, malt balkongdør i tre fra byggeår. Dører har passert sin forventede levetid. TG3 vurderes da terrassedør er råteskadet, beslag har løsnet og sitter ikke i sin posisjon og må utskiftes. Overgang vekkonstruksjon og terrassedør vurderes ikke tilfredsstillende mot nedbør, skjulte skader kan ikke utelukkes. Dører bør utskiftes i nær fremtid.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3

Terrasse på 19m². Terrasse rundt deler av boligen er målt til 19 m² og er oppført i trekonstruksjoner. Konstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Basert på visuell inspisering bør terrasens helhet utskiftes med nye materialer. TG3 vurderes grunnet terrasse har steddvis råteskader og betydelig slitasje.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000

Generell,TG3

TG3 vurderes da våtrommet er av eldre dato og har passert sin forventede levetid (ca. 20 år). Våtrommet er oppført etter eldre byggeskikk med løsninger som ikke tilfredsstiller dagens krav til tettesjikt og fuktsikring. Fra observasjon registreres: Sprekk i overgang silikon og flisfug vegg/gulv. Sprekte fliser på gulv. Det er vindu av tre i våtsone dusjhjørne. Gulvet beveger seg ved å legge vekt på gulvet midt på baderommet. Hjemmelshaver opplyser: - Baderomsplater fra 2017, utført med egeninnsats. - Innredning fra 2017, utført med egeninnsats.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Generell,TG3

Det gjøres oppmerksom på at dette rommet som benyttes som vaskerom, kun er godkjent som bod i kommunen. Malt betonggulv, trepanel på vegger med takessplater i himling. Bemerkes stedvis sprekker av tilgjengelige visuelle overflater av malt betonggulv. TG3 vurderes da våtrommet er av eldre dato og har passert sin forventede levetid (ca. 20 år). Våtrommet er oppført etter eldre byggeskikk med løsninger som ikke tilfredsstiller dagens krav til tettesjikt og fuktsikring. Det er ingen form for tettesjikt/membran på våtrom.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000

Overflater og innredning,TG2

Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr. Det er utført fuktsøk av overflater i nærheten av vanninstallasjoner, der det indikeres normale fuktverdier på befaringsdagen. Det er ikke påvist knirk i gulv ved kjøkkeninnredning på befaringsdagen, men det kan ikke utelukkes at det forekommer ved andre årstider og under andre forhold. Det er ingen lekkasjesikring av vanninstallasjoner eller komfyrvakt ved avtrekk. Dette er heller ikke et krav (før tek 10) men anbefales likevel ettermontert. TG2 vurderes da det registreres vesentlige fuktsveller på benkeplate. Kjøkkeninnredning forøvrig med alder og bruksslitasje. Ytterlige skader som følge av forholdene kan ikke utelukkes.

Vurdering av avvik:

Avtrekk,TG3

TG3 vurderes da ventilatoren ikke fungerer tilfredsstillende, og ventilasjonsløsningen vurderes å ha vesentlig redusert funksjon Det er forsøkt med funksjonstesting med ark. Tre hastigheter der den høyeste hastigheten ikke fungerer.

Vurdering av avvik:

Kostnadsestimat : Under 20 000

Vannledninger,TG2

Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er inspisert. Rørgjennomføringer som er skjult i konstruksjonen er ikke videre undersøkt. Stoppekran er lokalisert og plassert i vaskerom. Utekran er ikke funksjonstestet. TGIU. Hjemmelshaver melder ingen avvik. Kraner og avløp i oppvaskkum og servant er testet, uten at det ble registrert noe avdrypp fra vann rør. Registreres svakt trykk i oppvaskkum kjøkken og servant bad. TG2 vurderes da vannrør fra byggeår som vurderes å ha passert store deler av sin forventede levetid. Stoppekran på vaskerom er funksjonstestet og stenger ikke vannet 100% ved funksjonstesting. Bemerkes irr og korrosjon stedvis av kobberrør, forholdene vurderes forenlig med alder.

Vurdering av avvik:

Avløpsrør,TG2

Det gjøres oppmerksom på at utvendige og skjulte avløpsrør ikke er kontrollert. Innvendig er det synlige avløpsrør i hovedsak av plast. Det er ikke avdekket avvik ved funksjonstesting av servant og oppvaskkum. Med svakt trykk vurderes ikke funksjonstesting tilstrekkelig. Ytterligere undersøkelser bør foretas. TG2 vurderes da avløpsrør har passert store deler av sin forventede levetid.

Vurdering av avvik:

Ventilasjon,TG2

Boligen er tilkoblet naturlig ventilering gjennom ventiler i vinduer. Avtrekk fra over komfyr, bad og vaskerom. Avtrekk er funksjonstestet og vurderes ikke tilfredsstillende. Dagens krav til ventilasjonsløsning er balansert ventilasjon. TG2 vurderes da ventilasjonsanlegget fremstår med flere forhold som gir redusert funksjon. Ventilator på kjøkken vurderes å ha passert sin forventede levetid, og loftmotor må påregnes skiftet. Ventilasjon baseres i hovedsak på ventiler i vinduer, og det registreres manglende tilfredsstillende tilluft til bad og vaskerom. Det registreres også ventilasjonsrør i kald sone uten tilstrekkelig dampsperre og utette tilkoblinger/overganger.

Vurdering av avvik:

Varmtvannstank,TG2

CTC varmtvannsbereder på 194L produsert i 2015. Varmtvannsberederen er kun visuelt inspisert. Det ble ikke avdekket tegn til skader med behov for tiltak. Viktig å merke seg at varmtvannsbereder er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid. Elektrisk oppvarmede varmtvannsberedere med merkeeffekt på mer enn 1 500 W skal være fast tilkoblet. Det betyr at slike varmtvannsberedere ikke kan få strømtilførsel gjennom vanlig stikkontakt og støpsel. Forventet levetid for varmtvannsbereder er 20år. TG2 vurderes da bereder på vaskerom er tilkoblet vanlig stikk kontakt. Bereder er plassert med avløp i nærheten av sluk. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tettesjikt/membran på dette gulvet.

Vurdering av avvik:

Fuktsikring og drenering,TG2

Fuktsikring og drenering er i hovedsak skjult under bakkenivå og derfor kun i begrenset grad tilgjengelig for inspeksjon. Vurderingen er basert på visuelle observasjoner og tilgjengelige opplysninger. For boliger fra aktuell byggeperiode var det ikke vanlig med tilsvarende fuktsikring og dreneringsløsninger som etter dagens byggeskikk. Basert på tilgjengelige observasjoner er det ikke påvist klare tegn til etablert fuktsikring eller drenering rundt boligen. Det registreres avløpsrør tilknyttet nedløp fra takvann som føres ned i grunnen. Det er ukjent hvor vannet videre ledes, og det er ikke verifisert om dette er tilkoblet tilfredsstillende avløpssystem eller kum. TG2 vurderes da drenering og fuktsikring ikke er verifiserbar, og det er usikkerhet knyttet til om tilfredsstillende løsning er etablert. Håndtering av takvann er ikke dokumentert.

Vurdering av avvik:

Grunnmur og fundamenter,TG2

Fundamenter ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelige for inspeksjon. Vurderingen er derfor basert på visuell inspeksjon av tilgjengelige flater av kledd grunnmur i henhold til forskrift. Grunnmur er kledd med grunnmursplater. Det registreres spalteåpning i utvendige hjørner. For øvrig er det ikke avdekket avvik av betydning på tilgjengelige overflater på befaringsdagen. Vurderingen er basert på visuelle observasjoner og tilgjengelige opplysninger. Skjulte løsninger kan ikke verifiseres. TG2 vurderes da grunnmur er kledd og dermed ikke tilgjengelig for inspeksjon, samt at det registreres åpninger i utvendige hjørner.

Vurdering av avvik:

Terrengforhold,TG2

Boligen er plassert i skrånende terreng. Det registreres noe fall inn mot bygningskroppen fra sør, og fall fra bygningskroppen fra nord. Terrengforholdene rundt boligen vurderes samlet sett ikke å gi tilstrekkelig avrenning bort fra konstruksjonen. TG2 vurderes da terrenget stedvis heller inn mot bygningskroppen og ikke sikrer tilfredsstillende avrenning.

Vurdering av avvik:

Det er fremlagt ferdigattest datert 17.12.91 for nybygg med byggets art: bolig. Det er fremlagt plantegninger for bolig som viser at godkjent bod, benyttes idag som vaskerom. Bruksendring er et søknadspliktig tiltak og ikke byggesøkt. Risiko: Manglende godkjenning kan medføre at rommet ikke oppfyller gjeldende krav til bruk, herunder tekniske og sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for avklaringer mot kommunen og eventuelle krav om søknad, godkjenning eller tilbakeføring. Anbefalte tiltak: Det anbefales å undersøke forholdet nærmere mot kommunen for å avklare lovlighet og eventuelle krav til godkjenning.