Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, undertak, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakken, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Kontrollen er kun utført fra bakkenivå, og det er derfor ikke foretatt kontroll av alle beslag og overganger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Taktekking av papp eller tilsvarende produkt. Taket er ikke nærmere undersøkt grunnet manglende tilkomst og begrenset synlighet fra bakkenivå. Vurderingen er derfor basert på alder. Merknad: Papptekking har en forventet levetid på 15–30 år. Utvendige beslag har en forventet levetid på 15–35 år. Beslaget mellom pipe og bolig (i trekonstruksjoner) er ikke fagmessig utført og kan ikke forventes å være tett. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales årlig kontroll av taktekking, samt halvårlig rens av nedløpsrør. Det bør gjennomføres en grundigere inspeksjon av taket, inkludert beslag og overganger, for å avdekke eventuelle skjulte skader eller mangler. Mangelfull utførelse av beslag mellom pipe og bolig kan medføre lekkasjer og fuktskader i takkonstruksjonen, noe som kan føre til kostbare reparasjoner dersom det ikke utbedres.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner av plast og tre som er spikret sammen. Takrenner i trekonstruksjoner kan ikke forventes å være tette.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Beslag og takrenner har redusert økonomisk verdi i henhold til SINTEF Byggforsk sin levetidstabell. Stigtrinn på tak til pipe er ikke etablert. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Det anbefales å kontakte feiervesenet for vurdering av behov for stigtrinn til pipe.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegg på én side er forblendet med teglstein, ellers er det liggende bordkledning. Ytterveggene er oppført med bindingsverk etter standard fra byggeåret, og vil derfor ikke ha samme tetthet og isolasjonstykkelse som dagens standard. MERKNAD: Trekledning har en forventet levetid på 20–50 år. Forventet levetid på kledning kan variere avhengig av klima og tidligere utført vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Noen steder er det liten avstand mellom ytterkledning og tilstøtende konstruksjoner, noe som kan gi redusert lufting og redusere forventet brukstid på kledningen. Dette øker også risikoen for råte- og fuktskader på både kledning og bakvegg. Lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjonen er ikke montert bak hjørnebord. Fukt- og råteskade er observert på vindski på taket. I tillegg er det registrert fukt- og råteskade i konstruksjoner tilknyttet utvendig bod, som er bygget inntil boligen. Ytterkledning for øvrig fremstår i god stand med normal slitasje. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å fjerne utvendig bod med fukt- og råteskade for å forhindre at boligen tar skade. Det bør også vurderes å utbedre eller bytte skadet kledning og vindski for å redusere risikoen for videre fukt- og råteskader. Tegl-forblending. Normal tid for vedlikehold. Om-fuging. Fjerning av løs fugemørtel, rengjøring og etterfylling med egnet mørtel. Intervall 30 - 60 år. Manglende lufting og musebånd bør utbedres for å hindre skadedyr og sikre tilstrekkelig ventilasjon, slik at levetiden på kledningen forlenges. Det tas forbehold om eventuelle skjulte skader i ytterveggskonstruksjonen. Det anbefales å øke avstanden mellom ytterkledning og terreng til min 5 cm for å sikre tilstrekkelig lufting og tilgang for vedlikehold og maling.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak med drager i møne og sperr, bygget etter byggemåte fra byggeåret. Konstruksjonen fremstår som stabil på befaringsdagen. Det ble ikke avdekket vesentlige nedbøyninger eller synlige svekkelser ved konstruksjonen.
Vurdering av avvik:
- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. - Det er avvik: - Takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon uten destruktive inngrep. Det er derfor ikke mulig å kontrollere takkonstruksjonens tilstand eller lufting. TG-IU er satt på grunn av manglende inspeksjonsmulighet. Det er registrert noe fukt-oppsug og fukt-skade på søyler til takkonstruksjonen ved utvendig peis. Beslag mellom bolig og overbygg med utvendig peis er ikke fagmessig utført. Tiltak - Innhent dokumentasjon, om mulig. - Tiltak: - Det anbefales ytterligere kontroll av beslag mellom bolig og overbygg ved utvendig peis og bod, samt utbedring av eventuelle mangler for å hindre fuktinntrengning og skadeutvikling. Fukt-oppsug og fuktskader på søyler bør følges opp, og utskifting av skadet materiale kan ikke utelukkes.Vinduer,TG2
Vindu fra 2007. Vinduer med isolerglass. Fabrikkmalt. Det ble foretatt en enkel funksjonstest av tilfeldig valgte vinduer i boligen. Det gjøres oppmerksom på at ikke alle vinduer er kontrollert, og at punktert vindu kan være svært vanskelig å oppdage.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene fremstår som værslitte. Vinduer har nådd over halvparten av forventet funksjonstid (TG 2). Det er økt risiko for punktering av glass og økt behov for vedlikehold fremover. Vinduer har en forventet levetid på 20–40 år. Tiltak - Tiltak: - Regelmessig vedlikehold og inspeksjon kan forlenge levetiden. Normaltid for justering av vindu og dører 2 – 8 år.Dører,TG2
Tredører/aluminiumsdører har en forventet tid for utskifting på. Kort/middels/lang - 20/30/40 år. Normaltid for justering av dører 2 – 8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Beslag ved terskel til inngangsdør er ikke montert TG 2. Tiltak - Tiltak: - Regelmessig vedlikehold og inspeksjon kan forlenge levetiden. Manglende beslag kan føre til fuktskader og redusert levetid på dør.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse/platting er bygget i trekonstruksjoner og er dekket med terrassebord i trevirke.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 gis på grunn av normal slitasje og at mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Flere søyler går direkte til bakken og er ikke forankret med fundament og søylesko. Tiltak - Tiltak: - Søyler bør forankres med fundament og søylesko. Normaltid for reparasjon av balkong/terrasse 15 - 30 år.Utvendige trapper,TG2
Utvendig trapp er bygget i trekonstruksjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er gitt på grunn av normal slitasje, samt at trappene har oversteget halvparten av forventet brukstid. Tiltak - Tiltak: - Normaltid for reparasjon av trapp i trekonstruksjoner er 15 - 30 år. InnvendigEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Trebjelkelag mellom 1 etasje og loft. Det gjøres oppmerksom på at NS 3600:2025 er benyttet som referanse for vurdering av skjevheter i gulv.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mindre skader på parkett ved tv. Se egenerklæring. Tiltak - Tiltak: - Fungerer med dette avviket. Utbedring kan vurderes.Pipe og ildsted,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - På deler av beslaget over tak og overgang er det kun benyttet trepanel, og tettingen vurderes som usikker. Tiltak - Tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tetting og beslag over tak og i overgangen der det i dag kun er benyttet trepanel, for å redusere risikoen for vanninntrengning og påfølgende fuktskader i konstruksjonen. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feiervesen. Våtrom 1 Etasje > Bad/vaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Fliser på vegg i våtsoner ellers malt strie på vegg. Malt tak. Det gjøres oppmerksom på at bom (hulrom under) i flis på vegg kan være svært vanskelig å oppdage. Overflatene fremstår med normal slitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er avvik: - TG 2 er gitt fordi vinduet er plassert i våtsonen, og materialet er ikke fuktbestandig. Dette medfører økt risiko for fuktskader over tid. Tiltak - Andre tiltak: - Tiltak: - Det bør benyttes fuktbestandige materialer eller fuktsikres rundt vinduet for å redusere risikoen for fuktskader. Det kan også vurderes å montere et tett dusjkabinett for å beskytte veggkonstruksjonen mot fremtidig fuktpåvirkning. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader i veggkonstruksjonen. 1 Etasje > Bad/vaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet er belagt med fliser. Høydeforskjellen fra topp slukrist til gulv/membran ved terskel er målt til 23 mm. Fremstår med normal slitasje.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - Bad fungerer med dette avviket: Registrert fall til sluk tilfredsstiller ikke anbefalte løsninger, men vurderes å være tilstrekkelig da vann ledes til sluk. 1 Etasje > Bad/vaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Sluket er lett tilgjengelig for kontroll og rengjøring. Belegg/membran er ikke synlig i sluket under klemringen.
Vurdering av avvik:
- Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Sluket er lett tilgjengelig for kontroll og rengjøring. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan derfor ikke kontrolleres på samme måte som synlige bygningsdeler. Tilstanden til membranen vurderes ut fra alder og forventet gjenstående levetid. Membran på lettvegg har en forventet utskiftingstid på 10, 15 eller 20 år, avhengig av utførelse og bruk. Gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran har en forventet utskiftingstid på 10, 20 eller 30 år. Tiltak - Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. - Det anbefales å installere tett dusjkabinett for å unngå fukt-belastning fra fritt vann på gulv og vegger. 1 Etasje > Bad/vaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Servant, speil, toalett, dusj-vegg, opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. - Det er påvist skader på innredning. - Det er ikke etablert noen drensåpning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygget sisterne. Konsekvens: Ved lekkasje kan det oppstå skade i lukkede konstruksjoner, og eventuelt lekkasjevann vil ikke bli synliggjort. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres en løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, for eksempel ved å montere Waterguard eller tilsvarende lekkasjesikringssystem. Manglende synliggjøring av lekkasje kan føre til skjulte vannskader i konstruksjonen. Teknisk levetid for utstyr i kassettsisterne er normalt 15–30 år. 1 Etasje > Bad/vaskeromVentilasjon,TG2
Mekanisk avtrekk funksjon-testet med papir, det registreres sug i avtrekket på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Det bør etableres tilluft til våtrommet. Kjøkken 1 Etasje > Stue/kjøkkenAvtrekk,TG2
Mekanisk avtrekk over kokeplate, funksjonstestet med papir, det registreres sug i avtrekket på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 settes med bakgrunn av at garantitid er overgått (5 år). Tiltak - Tiltak: - Regelmessig rengjøring av filter, avtrekk og ventilasjonskanaler anbefales for å opprettholde god luftkvalitet og god effekt av anlegget. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Rør i rør skap er plassert i vaskerom. Vannrør er skjult i konstruksjon og er ikke tilgjengelig for kontroll. Det registreres normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Det gjøres oppmerksom på at vanntrykk og avrenning kun er visuelt undersøkt og ikke trykk-testet. Hovedstoppekran er plassert i rør i rør skap. Hovedstoppekran fungerer som tiltenkt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.Avløpsrør,TG2
Lufting av kloakk over tak er ikke påvist. Det er foretatt en test med nedspyling i klosett samtidig med sjekk av vannstand i sluk, hvor ingen endring ble registrert. Basert på dette vurderes det som sannsynlig at lufting av kloakk er ivaretatt. Det er ikke påvist noen stake-luke i boenheten. Staking kan utføres via sluk eller andre installasjoner med avløp. Avløpsrør ligger skjult i konstruksjonen og er ikke tilgjengelig for kontroll. Det forutsettes at avløpsrør er montert etter gjeldende standard. Forventet levetid for sluk, plast- og kobberrør er 25–75 år. Det anbefales å rengjøre, ettertrekke og kontrollere alle vannlåser jevnlig for å redusere risikoen for tilstopping og lekkasjer.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Andre tiltak: - Det anbefales å rengjøre, ettertrekke og kontrollere alle vannlåser jevnlig for å redusere risikoen for tilstopping og lekkasjer.Ventilasjon,TG2
Rommet har kun naturlig avtrekk med ventiler i yttervegg og spalteventil i vindu, som kun vil være effektivt ved vind eller større temperaturforskjeller mellom inne og ute. Mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i ventilasjonsløsning i forhold til gjeldende krav på oppføringstidspunktet. - Soverom kan kun lufters med lukkevindu. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.Varmtvannstank,TG2
Bereder er plassert på bad/vaskerom. Teknisk levetid for bereder i rustfritt stål er 15–30 år. Anbefalt brukstid er 20 år. Bereder står i rom med sluk, og eventuelt lekkasjevann vil renne til sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risiko for elektriske feil og brannfare. Varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer må være fast tilkoblet det elektriske anlegget. Det er ikke lenger tillatt å koble disse til vanlig stikkontakt. For beredere installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt, er det ikke pålagt å bygge om anlegget, men det anbefales å gå over til fast tilkobling. En utskifting av bereder som følge av oppnådd alder/over 20 år er påregnelig i tiden som kommer. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringssystemet er fra opprinnelig byggeår (1973). Det foreligger ikke dokumentasjon på senere utskifting eller oppgradering. Normal forventet levetid for drenering er ca. 20–40 år, avhengig av grunnforhold og utførelse. På bakgrunn av alder vurderes tilstanden til TG2 (vesentlige avvik). Selv om det ikke er registrert klare tegn til svikt på befaringstidspunktet, må det forventes at dreneringen har redusert funksjon og kapasitet.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - På grunn av dreneringens alder kan det ikke gis noen garanti for dreneringens tilstand. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.Grunnmur og fundamenter,TG2
Ringmur av sparesteinsmur, lødd stein som utvendig er pusset.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er gitt på grunn av riss/sprekker i muren. Pussen dekker ikke helt i nedre del. Det gjøres oppmerksom på at muren er overmalt, og at riss/sprekker derfor kan være svært vanskelig å oppdage. Tiltak - Tiltak: - Bør undersøkes nærmere og utbedring foretas. Normaltid for vedlikehold av pussede flater. Bom og løs puss hugges ned. Ny puss påføres. Intervall 20 – 30 år.Forstøtningsmurer,TG2
Støttemur med lødd stein.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Enkelte steiner har løsnet. Tiltak - Tiltak: - Løse steiner bør festes eller erstattes for å sikre murens stabilitet og forhindre ytterligere forringelse. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt risiko for at muren mister bæreevne eller at steiner faller ut, noe som kan medføre fare for skade på personer eller eiendom.Terrengforhold,TG2
Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Tiltak - Det bør foretas terrengjusteringer. - Det bør utføres terrengjusteringer slik at overflatevann ledes bort fra grunnmuren, for å redusere risikoen for fuktskader på bygningskonstruksjonen og unngå unødige belastninger på dreneringssystemet.Tegninger foreligger i salgsprospektet. Hems er i dag innredet og benyttet som soverom, og er inkludert i rombeskrivelsen. Areal og vindu på hems ikke tilfredsstiller gjeldende krav til rom fpr varig opphold. I henhold til tekniske forskrifter skal summen av høyde og bredde på rømningsvindu være minimum 150 cm. Avviket medfører at rommet ikke oppfyller dagens krav til varig oppholdsrom
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja