Taktekking,TG2
Takets konstruksjon, taktekking og skorstein er kun vurdert fra bakkenivå. Av sikkerhetsmessige hensyn har det ikke vært mulig å utføre nærmere besiktigelse fra tak eller stige. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner fra bakken. Det kan ikke utelukkes at det foreligger forhold som ikke er synlige fra bakkenivå, og som først kan avdekkes ved nærmere inspeksjon. Dette innebærer en usikkerhet knyttet til vurderingen av bygningsdelen. Det ble registrert en del begroing og mose på taksteinene. Begroing kan holde på fukt og øke belastningen på taktekkingen over tid. TG 2 vurderes grunnet begroing og mose på takstein.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Begroingen har oppstått som følge av fuktpåvirkning og ytre miljøbelastning over tid. Risiko: Mose og begroing kan holde på fukt og øke risikoen for frostsprengning på vinterstid og nedbrytning av takstein. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt vedlikeholdsbehov og redusert levetid på taktekkingen dersom det ikke følges opp. Anbefalt tiltak: Det anbefales å rense takflaten for mose og begroing, samt følge opp med jevnlig vedlikehold.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger oppført som bindingsverk. Det kunne ikke påvises spesielle problemer eller vesentlige skjevheter med den synlige delen av konstruksjonen. Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Utvendige flater består av malt stående tømmermannskledning. Kledningen er visuelt undersøkt på tilgjengelige og kjente utsatte steder. Det ble registrert manglende lufting i underkant av kledningen, samt enkelte fukt- og råteskader i nedre del av kledningen. For øvrig fremstår kledningen i tilfredsstillende stand ut fra alder og visuell tilgjengelighet. TG 2 vurderes grunnet manglende lufting i underkant av kledningen og registrerte fukt-/råteskader i nedre del av kledningen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende lufting i underkant av kledningen reduserer muligheten for uttørking bak kledningen. Fuktbelastning over tid har medført lokale fukt- og råteskader i nedre del. Risiko: Videre fuktpåvirkning kan føre til økt nedbrytning av treverket og videre utvikling av råteskader. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert levetid på kledningen og behov for utskifting av skadde bord. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende lufting i underkant av kledningen og skifte skadde kledningsbord i berørte områder.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Loftet er undersøkt via luke i bod i 2. etasje og har gangbart gulv. Det ble registrert avføring fra skadedyr, gangdannelser som kan være forenlige med museaktivitet, samt åpninger i yttervegg som ikke er tilstrekkelig sikret mot inntrengning. Det ble også observert fuktskjolder i undertaket, men uten synlige tegn til aktiv fukt på befaringsdagen. Takkonstruksjonen fremstår med noe underdimensjonert bæring, og loftet har noe begrenset ventilering. Det bemerkes også en del svai og skjevheter i yttertaket observert fra utsiden. TG 2 vurderes grunnet tegn til skadedyr, utilstrekkelig sikring mot skadedyr, fuktskjolder i undertak, noe begrenset ventilering, noe underdimensjonert takkonstruksjon og registrerte svai/skjevheter i yttertaket.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdene har sammenheng med utilstrekkelig sikring av åpninger mot skadedyr, tidligere eller periodisk fuktpåvirkning i undertaket, begrenset lufting og takkonstruksjon med noe underdimensjonert bæring. Risiko: Skadedyr kan etablere seg eller utvikle videre aktivitet dersom åpninger ikke sikres. Begrenset ventilering og tidligere fuktpåvirkning kan gi økt risiko for kondens, fuktskader og videre deformasjoner i takkonstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdene kan medføre behov for skadedyrsikring, kontroll av fuktforhold og tiltak for å sikre takkonstruksjonens videre funksjon. Anbefalt tiltak: Det anbefales å tette/sikre åpninger mot skadedyr, kontrollere loftet for eventuell aktiv skadedyraktivitet og følge opp fuktskjolder og ventilering. Takkonstruksjonen bør vurderes nærmere av fagperson dersom svai/skjevheter utvikler seg eller det skal utføres tiltak på taket.Vinduer,TG2
Vinduene ble visuelt undersøkt og kontrollert ved stikkprøver. Vinduene fremstår i normalt god stand. Det ble ikke avdekket slitasje av betydning, skader eller punkterte vindusglass som har negativ innvirkning på funksjonen. Viktig å merke seg at vinduer er en bygningsdel som har en naturlig slitasje over tid med en forventet levetid, der eldre vinduer slipper ut mer varme enn nye vinduer. TG 2 vurderes grunnet eldre vindu med koblet glass i gang 2. Etasje.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Avviket skyldes at vinduet er av eldre utførelse med koblet glass, som har lavere isolerende egenskaper enn nyere vinduer. Risiko: Eldre vinduer med koblet glass kan gi økt varmetap og større risiko for kondens på kalde glassflater. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre redusert energieffektivitet og økt behov for oppfølging eller utskifting over tid. Anbefalt tiltak: Det anbefales å følge med på vinduets tilstand og vurdere utskifting ved økt slitasje, kondensproblematikk eller behov for bedre energieffektivitet. InnvendigKrypkjeller,TG3
Deler av krypkjelleren ble besiktiget fra tidligere kjellervindu og luke fra kjeller, da det ikke var tilstrekkelig adkomst for full innvendig inspeksjon. Begrenset tilkomst medfører fare for skjulte feil og mangler i ikke-kontrollerte områder. Den delen som lot seg tilstrekkelig inspisere, har adkomst via egen ytterdør. Det ble registrert vanninnsig fra grunnfjell, manglende fuktsperre mot grunn, begrenset ventilering og omfattende tegn til borebilleangrep i stubbeloft/tak. Stubbeloft/tak og bærebjelker fremstår med betydelige skader etter skadedyr, og utskiftning av berørte konstruksjonsdeler må påregnes. TG 3 vurderes grunnet vanninnsig, manglende fuktsperre mot grunn, begrenset ventilering og omfattende skader i stubbeloft/tak og bærebjelker som følge av borebilleangrep.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Manglende fuktsperre mot grunn, vanninnsig fra grunnfjell og begrenset ventilering har gitt økt fuktbelastning i krypkjelleren. Fuktige forhold i kombinasjon med treverk har gitt gunstige forhold for biologiske skadegjørere. Risiko: Videre fuktbelastning kan føre til økt skadeutvikling i treverk og ytterligere svekkelse av stubbeloft/tak og bærekonstruksjoner. Skjulte deler av krypkjelleren kan ha tilsvarende skader som ikke er avdekket ved begrenset inspeksjon. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet innebærer behov for omfattende utbedringer og utskiftning av skadde konstruksjonsdeler. Kjøper må påregne kostnader til utbedring av fuktforhold, skadedyrskader og eventuelle skjulte følgeskader. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre vanninnsig, etablere fuktsperre mot grunn, bedre ventileringen og skifte skadde deler av stubbeloft/tak og bærebjelker. Det anbefales også nærmere undersøkelser av hele krypkjelleren for å avklare samlet skadeomfang før utbedring.Kostnadsestimat : Over 500 000
Våtrom 1. Etasje > Bad hybelSluk, membran og tettesjikt,TG2
Membran fra badet ble pusset opp i 2025. Det er registrert sluk av plast med klemring i aluminium og synlig slukmansjett under klemringen. Klemringen fremstår imidlertid tilgriset og stedvis gjenstøpt med flislim, noe som begrenser kontrollen av innklemmingen av slukmansjetten. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke undersøkes nærmere uten destruktive inngrep ved demontering av fliser. Forventet levetid på membran er 20 år. TG 2 vurderes grunnet begrenset kontrollmulighet av innklemming ved sluk som følge av tilgriset/stedvis gjenstøpt klemring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Flislim på og ved klemringen begrenser synlig kontroll av om slukmansjetten er tilfredsstillende innklemt. Membranen ligger skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten destruktive inngrep. Risiko: Mangelfull eller uavklart innklemming ved sluk kan gi økt risiko for vanninntrengning i konstruksjonen ved belastning over tid. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kjøper må være oppmerksom på at utførelsen ved sluk ikke fullt ut kan verifiseres visuelt, selv om slukmansjett er synlig. Anbefalt tiltak: Det anbefales å fjerne flislim fra klemringen der dette lar seg gjøre uten å skade tettesjiktet, slik at innklemmingen kan kontrolleres bedre. 2. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Overflatene fremstår i normalt god stand. Det ble ikke avdekket hulrom bak fliser, riss eller sprekker av betydning. Det bemerkes at det er plassert et vindu av tre i våtsonen. TG 2 vurderes grunnet vindu av uegnet materiale i våtsonen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Vindu med trekarm er plassert i våtsonen, hvor materialet kan bli utsatt for direkte vann- og fuktbelastning. Risiko: Fuktpåvirkning over tid kan føre til svelling, misfarging, nedbrytning og redusert tetthet rundt vinduet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt vedlikeholdsbehov og behov for utbedring dersom vinduet eller omkringliggende konstruksjoner blir fuktpåvirket. Anbefalt tiltak: Det anbefales å beskytte vinduet mot direkte vannbelastning og følge opp området med jevnlig kontroll og vedlikehold. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkeninnredningen fremstår i god stand. Det ble ikke registrert mekaniske skader eller slitasje av betydning. Det ble registrert normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Kjøkkenet mangler lekkasjesikring under vanninstallasjoner.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Kjøkkenet er utført uten synlig lekkasjesikring under vanninstallasjoner. Risiko: Eventuelle lekkasjer kan utvikle seg uten tidlig varsling eller synliggjøring. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt risiko for fuktskader i innredning, gulv og tilstøtende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å montere lekkasjesikring under vanninstallasjoner på kjøkkenet. Spesialrom 1. Etasje > WC-romOverflater og konstruksjon,TG2
Innredningene fremstår i god stand. Det ble ikke registrert vesentlige avvik med behov for tiltak ved de synlige overflatene. Det er etablert veggmontert toalett med innebygget sisterne, uten synlig lekkasjespalte. Det er heller ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen. TG 2 vurderes grunnet manglende lekkasjespalte og manglende dokumentasjon på innebygget sisterne.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Innebygget sisterne er utført uten synlig lekkasjespalte, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser utførelse og lekkasjesikring. Risiko: Eventuell lekkasje fra sisternen kan bli liggende skjult i konstruksjonen og utvikle seg uten tidlig synliggjøring. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre økt risiko for fuktskader i innbyggingskasse og tilstøtende konstruksjoner. Anbefalt tiltak: Det anbefales å fremskaffe dokumentasjon på utførelse dersom dette foreligger. Det anbefales også å etablere synlig lekkasjespalte eller annen dokumentert lekkasjesikring for innebygget sisterne. Tekniske installasjonerVentilasjon,TG3
Boligen er tilkoblet mekanisk avtrekk med kullfilter fra kjøkken og mekanisk avtrekk på våtrom. Det er etablert tilluft under dørbladene til våtrommene. Tilluft til øvrige deler av boligen skjer via ventiler i vegger. WC-rom mangler ventilering. TG 3 vurderes grunnet manglende ventilering av WC-rom.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: WC-rommet er utført uten registrert ventilering. Risiko: Manglende ventilering kan føre til redusert luftutskifting og økt fukt- og luktbelastning i rommet. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan gi redusert brukskvalitet og behov for utbedring av ventilasjonsløsningen. Anbefalt tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilering i WC-rommet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Andre VVS-installasjoner,TG2
Det er etablert et frittstående basseng ute ved terrassen. Ved besiktigelsen ble det registrert drypplekkasje fra automatpumpe. For øvrig fremstår bassenget i normalt god stand. Hjemmelshaver har i etterkant opplyst at drypplekkasjen er utbedret. Utbedringen er ikke tilstrekkelig dokumentert eller kontrollert av takstmann. TG 2 vurderes grunnet registrert drypplekkasje fra automatpumpe på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Drypplekkasjen skyldes utetthet ved automatpumpen eller tilhørende koblinger. Utbedringen er ikke kontrollert av takstmann. Risiko: Ved vedvarende lekkasje kan det oppstå økt fuktbelastning på tilstøtende overflater og installasjoner. Forholdet kan også gi redusert driftssikkerhet for bassenginstallasjonen. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Kjøper må være oppmerksom på at funksjon og tetthet ved automatpumpen ikke er verifisert etter opplyst utbedring. Anbefalt tiltak: Det anbefales å dokumentere utført utbedring og kontrollere automatpumpe og tilhørende koblinger for å bekrefte tett og tilfredsstillende funksjon. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er registrert synlig drenering på deler av boligen. Ved synlige deler av kjelleren ble det registrert tegn til sviktende drenering, og det ble påvist forhøyede fuktverdier i grunnmuren. Forholdet må ses i sammenheng med at eldre natursteinsgrunnmurer ofte har større fuktbelastning og begrenset fuktsikring sammenlignet med nyere konstruksjoner. Forventet levetid på drenering er 30 år. TG 2 vurderes grunnet tegn til sviktende drenering og forhøyede fuktverdier i grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Forholdet har oppstått som følge av fuktbelastning mot grunnmur, kombinert med sviktende eller begrenset drenerende funksjon. Risiko: Videre fuktbelastning kan føre til økte fuktverdier, saltutslag, avskalling og fuktpåvirkning av tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for utbedring av drenering og fuktsikring for å redusere fuktbelastningen mot kjelleren. Anbefalt tiltak: Det anbefales å kontrollere dreneringens funksjon nærmere og vurdere utbedring av drenering/fuktsikring der det er registrert fuktpåvirkning.Grunnmur og fundamenter,TG2
Grunnmuren består av naturstein og lettklinkerblokker. Det ble registrert sprekkdannelser i grunnmur rundt hovedvannledning. Sprekkene har karakter som kan forbindes med frostsprengning og korrosjon i området. TG 2 vurderes grunnet sprekkdannelser i grunnmur rundt hovedvannledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Sprekkdannelsene vurderes å ha oppstått som følge av fuktpåvirkning, frostsprengning og korrosjon i området rundt hovedvannledningen. Risiko: Videre fukt- og frostpåvirkning kan føre til økt sprekkutvikling og svekkelse av grunnmuren lokalt. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan medføre behov for lokal utbedring av grunnmuren. Anbefalt tiltak: Det anbefales å utbedre sprekkdannelsene og følge opp korrodert område med jevnlig kontroll.Terrengforhold,TG2
Terrengfallet ble vurdert visuelt, og det kan synes som om terrenget ikke har tilstrekkelig fall bort fra konstruksjonen. Det er viktig at terrenget heller ut fra ringmuren, slik at overflatevann ledes raskt bort og unødige fuktbelastninger på konstruksjonen unngås. Terreng rundt byggverk skal ha fall utover med minimum 1:50 (2cm) i en avstand på minst 3 meter fra yttervegg. TG2 vurderes grunnet mangelfullt terrengfall og risiko for økt fuktpåvirkning mot grunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Årsak: Terrenget har utilstrekkelig fall bort fra grunnmuren. Risiko: Overflatevann kan gi økt fuktbelastning mot grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Forholdet kan bidra til økt risiko for fuktproblematikk og redusert levetid på berørte bygningsdeler. Anbefalt tiltak: Terrenget bør justeres slik at det etableres tilfredsstillende fall bort fra bygningen og overflatevann ledes effektivt vekk fra grunnmuren.Det er ikke fremlagt nødvendig dokumentasjon som dokumenterer opprinnelig godkjent planløsning. Det kan derfor ikke tas stilling til om planløsningen, slik den fremstår på befaringstidspunktet, er i samsvar med godkjent løsning fra da bygget ble tatt i bruk. Videre er det ikke fremlagt ferdigattester eller annen dokumentasjon som viser at eventuelle søknadspliktige tiltak ved boligen/leiligheten er omsøkt og godkjent av kommunen. Det presiseres at rapporten er utarbeidet på bakgrunn av visuell befaring og tilgjengelig informasjon, og det tas forbehold om skjulte feil, mangler eller ulovlige bygningsmessige endringer som ikke lar seg avdekke uten inngrep eller kommunal dokumentasjon. Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja