Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra byggeåret, samt PVC-vinduer med 2-lags glass i kjeller (2017).
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på vinduene. Normal levetid for trevinduer er 20–60 år. Det er registrert noe værslitasje utvendig på vinduene, noe som er borettslagets ansvar å vedlikeholde. Tiltak - Tiltak: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på vinduene. Aldringsslitasje må påregnes, og det er økt risiko for redusert tetthet og funksjon over tid. Vedlikehold og eventuell utskifting av vinduene ivaretas av boretslaget.Dører,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør (2017), malt boddør (2017) og malt balkongdører i tre fra byggeår.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid oppbrukt på dørene. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Tiltak - Tiltak: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på dørene. Aldringsslitasje må påregnes, og det er økt risiko for redusert tetthet og funksjon over tid. Vedlikehold og eventuell utskifting av dørene ivaretas av boretslaget. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert noen gulv som ikke går under dørterskler, samt manglende feielist/overgangslist mellom gulv og dørterskel. Det er også registrert manglende taklister flere steder, hovedsakelig i kjeller. Det er registrert skjolder i stuetaket etter maling. Det er også registrert at det mangler noe maling enkelte steder, da utstyr og annet har vært i veien for maling. Det er registrert at en flis i gangen har riss/sprekk. Tiltak - Tiltak: - Registrerte avvik på overflater bør utbedres for å forbedre det estetiske inntrykket og opprettholde boligens standard. Manglende utbedring vil ikke påvirke byggets funksjon eller sikkerhet, men kan gi et inntrykk av redusert kvalitet og påvirke kjøpers opplevelse av boligen. Tiltak vurderes etter behov og ønsket standard. Selv om riss/sprekk i flis ikke nødvendigvis utgjør et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye for å oppdage eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende. Oppstår slike skader, bør tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er avvik: - Det er ved stikkprøver med laser målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet i stue, kjellerstue, bod, og de to største soverommene Det er ved stikkprøver med laser målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter i gang, kjellerstue, bod, og de to største soverommene Det er påvist at noen fliser i gang har bom (hulrom under). Tiltak - Tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Konsekvensen av avvikene er at det kan oppleves skjevheter, noe som kan påvirke komfort og innredningsmuligheter, men det vurderes ikke å ha betydning for den tekniske funksjonen. Selv om bom eller hullyd i gulvet ikke nødvendigvis utgjør et umiddelbart problem, bør det overvåkes for å oppdage eventuell utvikling av sprekker i flisfuger eller lignende. Dersom slike skader oppstår, bør tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling.Pipe og ildsted,TG3
Boligen har mursteinspipe, peis med innsats (fra ukjent år) og sotluke/feieluke.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. - Pipevanger er ikke synlige. - Det er påvist noen sprekker og riss i pipen over peisen. Det er også observert at pipen er påført malt strie på pipen i trappen til kjelleren. En mursteinspipe skal være åpen på alle sider og skal ikke kles inn. Innkledd pipe gir økt risiko for skjulte skader og vanskeliggjør inspeksjon og vedlikehold, og dette gir tilstandsgrad 3 (TG3). Tiltak - Andre tiltak: - Riss og sprekker i teglsteinspipe bør vurderes av fagperson (for eksempel murer eller piperehabiliterer) for å avgjøre om reparasjon, ommuring eller annen utbedring er nødvendig for å sikre pipe og brannsikkerhet. Eventuelle reparasjoner bør utføres etter gjeldende forskrifter og fagmessige standarder. Malt strie bør fjernes fra pipen, da innkledning kan skjule skader og øker risikoen for brannspredning. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for brann og redusert levetid på pipen. Kostnadsestimat på fjerning av malt strie.Kostnadsestimat : Under 20 000
Rom Under Terreng,TG2
Gulvet er av betong og har laminat. Veggene har betong/mur og panel. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Kjellerstue. Innforede trevegger mot mur anses som en risikokonstruksjon med tanke på skjult fuktproblematikk. Det er utført stikkprøvebasert fuktsøk på tilgjengelige overflater uten at det ble registrert unormale utslag. Det er i tillegg foretatt stikkprøvekontroll ved hulltaking, med fuktmåling ved bruk av pigger, uten at det ble målt forhøyede fuktverdier.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv ved fuktsøk på betonggulv. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur ved fuktsøk. Dette er registrert i lav høyde på yttervegg i bod, vaskerom og mellomgang. Videre er det også påvist flere steder på bæreveggen av betong. Det er registrert noe saltutslag på yttervegg i boden, samt at maling slipper på yttervegg i vaskerommet og på bærevegg i kjellerstuen. Tiltak - Andre tiltak: - Ytterligere undersøkelser bør gjennomføres for å kartlegge årsak og omfang av fuktinntrengingen, samt vurdere nødvendige tiltak for utbedring. Vedvarende fuktinntrenging kan medføre skader på betong og overflater, utvikling av saltutslag, misfarging og muggvekst. Over tid kan dette svekke konstruksjonen og bidra til dårligere inneklima, samt økte vedlikeholds- og utbedringskostnader dersom tiltak ikke utføres. I tillegg bør det gjennomføres nærmere undersøkelser av fukt og saltutslag på veggen i innvendig bod, da dette tyder på langvarig fuktpåvirkning og mulige konstruksjonsmessige svakheter. Undersøkelsene er nødvendige for vurdering av omfang og eventuelle videre tiltak.Innvendige trapp til Kjeller,TG2
Boligen har malt tretrapp til kjelleren.
Vurdering av avvik:
- Det er liten frihøyde i trappeløp Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales å vurdere tiltak for å øke fri høyde dersom det lar seg gjøre konstruktivt. Dersom endring ikke er praktisk mulig, bør lav høyde markeres. For lav fri høyde kan medføre risiko for hodeskader ved passering i trapp, spesielt for høye personer. Forholdet vurderes hovedsakelig som et avvik fra dagens forskriftskrav, uten vesentlig betydning for trappens funksjon dersom den ellers er sikker og stabil.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen malte fyllingsdører og glatte dører. Dørene er av ulik alder. Noen er fra byggeåret, flere har ukjent alder, og et par dører i kjelleren ble skiftet i 2013/2014. Mindre overflateavvik kan forekomme og noe småjusteringer kan påregnes med tiden.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - Det er registrert at døren til kjeller tar noe i karmen ved åpning og lukking. Skyvedøren til kjøkken mangler styring i nedre spor samt håndtakskål i ett av hullene. Døren tar også noe i gulvet ved åpning og lukking. Skyvedøren til stue fremstår noe skjev og tar i karmen ved åpning og lukking. Det er registrert mindre svelling i nedre del av døren inn til bad. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas justering og eventuelt utbedring av dører som tar i karm eller gulv, samt montering av manglende styring og håndtakskål på skyvedør til kjøkken. Mindre svelling i dør til bad bør følges opp for å unngå videre skadeutvikling. Konsekvensen av manglende tiltak kan være redusert funksjon, økt slitasje og risiko for ytterligere skader på dører og omkringliggende konstruksjoner. Våtrom Loft > BadOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har baderomsplater. Taket har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er registrert at det mangler silikon mellom våtromsplate og bunnlist. Det er også registrert at det er hull i baderomsplater rundt vannrør (bak dusjkabinett, under vask og bak toalett) Det ble observert baderomsplate som var løs i bunn innenfor døren mot dusjkabinett. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør foretas lokal utbedring av baderomsplater, inkludert montering av silikon og bunnlist, samt tetting av hull rundt vannrør og sikring av løse plater. Mangelfull montering og utettheter øker risikoen for fuktinntrengning bak platene, noe som kan føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Loft > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg. Rommet har ingen varmekilde. Fall mot sluk er målt til 18mm. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 78mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes tiltak for å utbedre fallforholdene mot sluk, for å redusere risikoen for vannansamling og fuktskader i konstruksjonen. Manglende tilfredsstillende fall kan føre til at vann ikke ledes effektivt til sluk, noe som øker faren for lekkasjer og skader på omkringliggende bygningsdeler. Loft > BadSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. - Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. - Normal tid før utskifting av avløpsledninger (sluk) er 25-75 år. Normal tid før utskifting av vinyl på gulv er 15-25 år. Tiltak - Andre tiltak: - Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. - Det bør gjennomføres utbedringer rundt rørgjennomføringer for å hindre fuktinntrengning i konstruksjonen. Sluk og membran bør følges opp jevnlig, og det må påregnes utskifting da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Begrenset inspeksjons- og rengjøringsmulighet på sluk øker risikoen for lekkasjer og fuktskader. Levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon og kan resultere i vannlekkasjer. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er det økt fare for at membranen ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrenging. Loft > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett og dusjkabinett.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på innredning. - Det er registrert et lite hakk på kanten av benkeplaten til baderomsinnredningen, samt antydning til svelling på sideplaten mot toalettet. Tiltak - Andre tiltak: - Svellingen kan være et tegn på fuktpåvirkning over tid. Avviket vurderes som begrenset, men bør overvåkes for å oppdage eventuell videre utvikling. Hakket i benkeplaten bør også jevnlig overvåkes. Ubehandlet svelling kan føre til ytterligere deformasjon og redusert levetid på innredningen. Loft > BadVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes å installere mekanisk ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting. Manglende tiltak kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og muggdannelse. Kjeller > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Veggene har malt mur og baderomsplater. Taket har panel.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. - Våtromsplater er ikke montert fagmessig. - Det er avvik: - Det er registrert at det mangler silikon mellom våtromsplate og bunnlist. Det er også registrert fukt indikasjoner med fuktsøk og malingsflass på betongvegg. Dette er omtalt nærmere under avsnittet om rom under terreng, og blir derfor ikke ytterligere beskrevet her. Det er videre registrert ikke fagmessig skjøting av takpanel, samt at rommet mangler taklister. Tiltak - Tiltak: - Det bør monteres silikon mellom våtromsplate og bunnlist for å hindre vanninntrenging og fuktskader i konstruksjonen. Ikke fagmessig skjøting av takpanel og manglende taklister bør utbedres for å sikre tilfredsstillende utførelse og redusere risiko for videre skader eller forringelse av overflater. Kjeller > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG2
Det er plastsluk og smøremembran (2013) med dokumentert utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. - Normal tid før utskifting av membran på gulv er 20 år. Tiltak - Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. - Andre tiltak: - Det bør foretas utbedring av membran/tettesjikt og klemring rundt sluk for å sikre fagmessig utførelse og redusere risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon og kan resultere i vannlekkasjer. Siden mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, er det økt fare for at membranen ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrenging. Kjeller > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør vurderes å installere mekanisk ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting, da utilstrekkelig ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader og muggdannelse. Spesialrom Etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Tiltak - Andre tiltak: - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrommet for å oppfylle kravene i NS 3600. Manglende mekanisk avtrekk kan føre til dårlig luftkvalitet og økt risiko for fuktskader over tid. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er registrert et vannrør i taket på mellomgangen i kjelleren som henger noe ned fra taket. Normal tid før utskifting av vannledning av kobber er 25-75. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak på nåværende tidspunkt, da anlegget fungerer som normalt. Likevel anbefales jevnlig tilsyn og vurdering av anleggets tilstand, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid på vannledningene er passert. Vannrør i kjeller henger noe ned under himling og bør justeres av rørlegger slik at det føres opp på linje med øvrige rørføringer, for å redusere risiko for skade på røret og unngå potensielle lekkasjer. Uten slik oppfølging kan det oppstå plutselige lekkasjer eller brudd som følge av materialtretthet og alder. Dette kan medføre fuktskader, skade på bygningsdeler og kostbare reparasjoner dersom svikten inntreffer uforutsett.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Normal tid før utskifting av avløpsrør av plast er 25-75år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, da avløpsanlegget fungerer i dag. Likevel anbefales jevnlig kontroll, ettersom mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige avløpsledningene. Med økende alder øker sannsynligheten for lekkasjer, rørbrudd og materialsvikt. Uten tiltak kan en eventuell lekkasje føre til skjulte vannskader, fuktproblemer og omfattende reparasjonskostnader dersom skaden ikke oppdages i tide.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - I henhold til gjeldende forskrift ved installasjon (NEK 400:2010, fra 1. juli 2010) skal varmtvannsberedere med effekt over 1,5 kW være fast tilkoblet strømforsyning. Den aktuelle berederen er tilkoblet via stikkontakt. Dette var tidligere vanlig praksis, men er ikke i samsvar med forskriften som gjaldt da berederen ble montert. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres fast tilkobling av varmtvannstanken i henhold til gjeldende forskrift. Tilkobling via stikkontakt øker risikoen for varmegang og i verste fall brann, samt at anlegget ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav.Det foreligger godkjente byggetegninger datert 1976. Tegningene samsvarer imidlertid ikke fullt ut med dagens planløsning og utførelse. Hovedetasje: På godkjente tegninger er utvendig bod vist noe større, og innvendig gang noe mindre enn dagens løsning. Det er foretatt endringer i veggplasseringer, slik at innvendig gang fremstår større og utvendig bod tilsvarende mindre enn det som fremgår av tegningene. Kjeller: På godkjente tegninger er det vist ett disponibelt rom. Dette rommet er i dag delt i to og benyttes som kjellerstue og bod.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja