Taktekking,TG2
Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Aldersrelatert slitasje og materialenes naturlige aldring. Manglende vedlikehold kan forsterke risikoen. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Ingen umiddelbar skade, men økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold over tid. Alderen indikerer at taktekking bør følges opp med jevnlig kontroll. Tiltak som bør iverksettes: Ingen akutte tiltak. Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Beskrivelse av avviket: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertaket. For undertak er forventet levetid normalt 30–40 år. Når mer enn 50 % av denne tiden er overskredet, vurderes det som et aldersrelatert avvik i henhold til NS3600, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlig skade eller lekkasje. Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre svekket tetthet og redusert beskyttelse mot vanninntrenging ved skader på taktekningen. Dette øker risikoen for fuktskader i takkonstruksjonen.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av sort lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. Tiltak - Andre tiltak: - Bortledning av vann Konsekvens: Vann vil kunne samle seg langs grunnmuren, noe som øker risikoen for fuktskader, setningsskader og redusert levetid for dreneringssystemet og konstruksjonen. Ved frost kan vannet gi telehiv og skade fundamentet. Tiltak: Etabler utkast eller rør som leder vann minst 2–3 meter bort fra grunnmur. Kontroller og eventuelt oppgrader dreneringssystemet rundt bygningen. Sørg for fall på terreng bort fra grunnmur for å hindre vannansamling. Vurder montering av takrenner med tilkobling til lukket avløpssystem dersom mulig. Alder Konsekvens: Økt risiko for rust og lekkasjer i beslag og renner. Kan føre til vanninntrenging i konstruksjonen og følgeskader på fasade og takfot. Tiltak: Skrap bort løs maling og rust. Påfør egnet korrosjonsbeskyttelse og maling. Kontroller samtidig tetthet i skjøter og overganger.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det ble registrert ved «stikk test i panelen» at ytterkledningen har fått en mykere overflate enkelte steder, noe som tyder på aldring av treverket. Misfarging og små sprekker i malingen er synlige tegn på slitasje, sannsynligvis forårsaket av langvarig eksponering for sol, regn og fuktighet. Ved nærmere inspeksjon kjennes treverket noe porøst enkelte steder, noe som kan indikere nedbrytning av fibrene. Tiltak - Tiltak: - Denne utviklingen understreker behovet for vedlikehold for å bevare kledningens kvalitet og beskytte bygningen mot videre påvirkning av vær og vind. Det kan ikke utelukkes at enkelte kledningsbord må skiftes.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Lofte er besiktiget via luke i loftetasjen. Det var ikke stige tilgjengelig på befaringen og inspeksjonen begrenser seg derfor i samsvar med dette.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Selv om det ikke er registrert synlige skader, vurderes høy alder som et aldersrelatert avvik. Når mer enn halvparten av forventet levetid er passert, øker risikoen for svekket funksjon over tid. Dette gir grunnlag for tilstandsgrad 2. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert styrke i trekonstruksjoner, økt risiko for fuktskader og deformasjoner dersom vedlikehold ikke følges opp. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Utbedring skal vurderes dersom tegn til råte, lekkasje eller deformasjon oppstår.Vinduer - Over 20 år,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Høy alder på glassene med potensiell risiko for punktering og redusert isoleringsevne. Tiltak - Tiltak: - Elder vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Dører - Ytterdør,TG2
Bygningen har malt hovedytterdør.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått. Generelt vil eldre vinduer miste isolasjonsevne og det kan oppleves trekk. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrasse på mark bygget med impregnert bjelkelag og terrassebord. Det er etablert trerekkverk. Dette er målt til 83cm. Terrassen er målt til 17m2.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Terrassebordene er værslitte, noe som skyldes langvarig eksponering for sol, regn og temperaturvariasjoner uten tilstrekkelig vedlikehold. Det er også slitasje på rekkverk, samt at det er løst. Tiltak - Tiltak: - Aldersrelatrert forhold. Konsekvens: Redusert estetisk kvalitet og svekket motstand mot fukt. Dersom tilstanden forverres, øker risikoen for råte og forkortet levetid på terrassekonstruksjonen. Tiltak: Rengjøring og sliping av overflater, deretter påføring av egnet trebeskyttelse (olje eller beis). Lokal utskifting av rekkverk og terrasebord må påregnes. InnvendigOverflater,TG2
Innvendig er det gulv av laminat og belegg. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel og himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Estetisk forringelse og redusert opplevelse av vedlikeholdsnivå. Ved manglende oppgradering kan det oppstå ytterligere skader som krever mer omfattende tiltak. Tiltak: Overflateoppussing (maling, sparkling, sliping, utskifting av paneler) Vurdering av underliggende konstruksjon ved tegn til fukt eller deformasjon Oppgradering til dagens standard ved behov Ny eier vurderer selv behovet for innvendige oppgraderingerEtasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Ved enkel nivellering av stuen måles det et totalt avvik i rommet på 22mm, og 10mm over en avstand på 2 meter. Ved enkel nivellering av det største soverommet i loftetasje, måles det et totalt avvik i rommet på 15mm, og 2mm over en avstand på 2 meter.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er registrert provisoriske støtter under bjelkelag i kjeller. Videre er det observert stedvis svikt/nedbøyning i etasjeskiller i loftetasjen. Det er også påvist råte i drager synlig i kjelleren. Provisoriske understøttelser og råteskader i bærende elementer er avvik fra normal funksjon og krav til bæreevne og stivhet. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Forholdene kan medføre redusert bæreevne og stivhet i de aktuelle konstruksjonene, med risiko for videre deformasjoner og økende skadeomfang. Råte i drager kan gi svekket tverrsnitt og dermed vesentlig redusert kapasitet. Svikt i etasjeskiller kan påvirke brukssikkerhet og funksjon (dører/vegger kan komme i spenn, knirk, skjevheter og setninger). Tiltak som bør iverksettes Det skal gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare årsak, omfang og konsekvenser for bæreevne/stivhet. Råteskadet drager må utbedres ved reparasjon/utskifting etter faglig prosjektering. Provisoriske støtter må erstattes av varig, dimensjonert løsning (permanent forsterkning/understøttelse) basert på vurdering av lastforhold og konstruksjon. Ved påvist svikt i loftetasjens etasjeskiller må nødvendige forsterkningstiltak utføres slik at konstruksjonen fungerer som forutsatt.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Det er tilkoblet ildsted i stuen. Skortsteinskontroll er utført i 2024 uten registrerte avvik iht. eier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert at mer enn halvparten av pipens forventede brukstid er passert. Dette innebærer at enkelte deler av konstruksjonen kan ha redusert funksjon eller levetid. Tiltak - Tiltak: - Alder på pipe Konsekvens: Redusert sikkerhetsmargin mot røykgasslekkasje, sprekkdannelser og svikt i tetthet. Økt risiko for funksjonssvikt over tid, samt høyere sannsynlighet for behov for rehabilitering eller tiltak innen overskuelig fremtid. Pipens restlevetid vurderes som begrenset. Tiltak: Utfør visuell kontroll og vurder tilstand på overflate og innvendig røykløp. Ved behov bør pipen rehabiliteres eller utbedres med godkjente metoder (f.eks. innvendig foring).Rom Under Terreng,TG3
Gulvet er av betong. Veggene har betong/mur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert indikasjoner på fuktgjennomtrenging både i kjellergulv og inn i kjellermur. Observasjonene kan tyde på fuktbelastning fra grunn eller konstruksjon. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å innhente fagkyndig vurdering av kjellergulv og kjellermur for å avklare årsak og omfang av registrert fuktgjennomtrenging. Det bør vurderes tiltak som forbedret drenering, tetting av konstruksjon, eller andre relevante utbedringer for å hindre videre fuktinntrengning og sikre tilfredsstillende bygningsteknisk standard. Kostnadsestimat settes for slik kontroll og ikke for å utbedre forholdet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Innvendige trapper,TG2
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Knirkelyder er registrert i trappeløpet ved normal bruk. Tiltak - Tiltak: - Det anbefales etterstramming av trinn og innfestinger i trappen for å redusere knirkelyder ved bruk.Innvendige dører,TG2
Innvendig har boligen profilerte tredører.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - De innvendige dørene er over 20 år gamle og har passert forventet levetid for enkelte komponenter. Det må påregnes noe slitasje og behov for vedlikehold eller utskiftning over tid. Det er ikke registrert funksjonelle avvik ved befaring, men alder tilsier at tilstanden bør følges opp. Tiltak - Tiltak: - Tilstandsgrad settes på bakgrunn av bruksslitasje på baderomsdør. Ny eier vurderer selv behovet for oppgraderinger Konsekvens: Kosmetisk forringelse av overflater. Potensiell utvikling av fuktrelaterte skader dersom overflaten ikke er tilstrekkelig beskyttet (misfarging, svell i dørblad). Kan på sikt føre til nedsatt funksjon i åpne/lukke-mekanisme dersom slitasjen øker. Per nå vurderes konsekvensen som liten og i hovedsak estetisk. Tiltak: Overflatebehandling av dørblad (maling/lakk) for å opprettholde fuktmotstand. Kontroll av terskel, karm og gerikter for eventuell begynnende fuktpåvirkning. Smøring/justering av hengsler ved behov. Ingen akutte strakstiltak nødvendig. Våtrom 1. Etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Badet har bellegg på gulv og våtromsplater på vegg. Innvendig tak har panel. Det er utstyrt med servant, toalett og badekar. Det er opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav. En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder. Det er ikke behov for å gjennomføre en detaljert tilstandsanalyse, etter standardens krav. Vær oppmerksom på at eldre våtrom er å betrakte som en risikokonstruksjon. Byggeforskrifter fra før 1997 er lagt til grunn for vurderingen av badet. Det bemerkes at våtrom bygget ihht. forskifter fra før 1997 automatisk blir vurdert med TG3, uavhengig om rommet fortsatt kan fungere greit. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at våtrommet totalrenoveres, hvis ikke anbefales videre bruk av dusjkabinett, slik at bruksvann går direkte til sluk og reduserer sjansen for at vann trenger inn under membran. Membranen ligger ellers skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Våtrommet er i daglig bruk men er av eldre dato. Våtrommet har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov i nær fremtid. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Skader kan være skjulte og utvikle seg over tid, med fare for råte og mugg. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår, da hele konstruksjonen ofte må rehabiliteres. Tiltak: Vurder totalrehabilitering av våtrommet for å oppnå dagens forskriftskrav til tetthet og sikkerhet. Ved bruk inntil rehabilitering: Sørg for god ventilasjon og unngå unødig vannsprut på utsatte områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. Etasje > BadTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Det ble utført fuktmåling med trepigger på åpent treverk på veg mot trapp til kjeller. Her er det målt forhøyede fuktverdier.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er målt forhøyede fuktverdier. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Høy fuktinnhold gir stor risiko for råte, muggvekst og svekket bæreevne i konstruksjonen. Dette kan medføre omfattende skader og kostbare reparasjoner dersom tiltak ikke iverksettes raskt. Fukt kan også påvirke inneklima og helsesikkerhet. Tiltak: Utfør grundig kartlegging av skadeomfang med videre fuktmålinger og visuell kontroll. Finn og utbedre årsaken til fukt (lekkasje, dreneringssvikt, kondens). Skadet treverk må fjernes og erstattes med nytt, og området må tørkes ut med profesjonelt utstyr. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - En samlet vurdering av kjøkkenet tilsier at den forventede bruksslitasjen er oversteget. Tiltak - Tiltak: - Det må påregnes utskifting av kjøkkeninnredningen til en moderne løsning med nye fronter, benkeplate og eventuelt oppgradering av hvitevarer dersom disse har passert sin levetid. Ved utskifting bør det vurderes tilpasning til dagens krav for ergonomi og funksjonalitet, samt kontroll av vann- og avløpsinstallasjoner for å sikre forskriftsmessig utførelse. 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Halvparten av levetiden er nådd på ventilatoren. Det er imidlertid ikke registrert funksjonelle avvik. Tiltak - Tiltak: - Avtrekksvifte fungerer men den har noe slitasje, og det vil være naturlig å skifte den i nær fremtid. Tekniske installasjonerAvløpsrør,TG3
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Deler av avløpsanlegget fremstår som provisorisk utført. Utførelsen gir inntrykk av midlertidige eller uferdige løsninger og avviker fra det som normalt forventes av et ferdigstilt og varig avløpsanlegg. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Provisoriske løsninger kan gi økt risiko for lekkasjer og redusert driftssikkerhet. Forholdet kan også føre til økt vedlikeholdsbehov og risiko for følgeskader på omkringliggende bygningsdeler over tid. Tiltak som bør iverksettes Avløpsanlegget bør gjennomgås nærmere for å avklare omfang og årsak til de provisoriske løsningene. Midlertidige eller mangelfulle utførelser bør erstattes med varige og fagmessig utførte løsninger.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år Tiltak - Andre tiltak: - Alder: Konsekvens: Økt sannsynlighet for lekkasje og vannskader. Risiko for redusert energieffektivitet og ujevn temperaturregulering. Potensielt kostbare reparasjoner eller følgeskader ved havari. Tiltak: Vurder utskifting av varmtvannstanken til en ny enhet som oppfyller dagens krav til sikkerhet og energieffektivitet. Sørg for korrekt el-tilkobling og dokumentasjon ved installasjon. Iflg. dagens krav er det er pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. El- tilkobling: Konsekvens: Økt risiko for elektrisk feil, varmgang og i verste fall brannfare. Tiltak: Elektriker må kontrollere og etablere korrekt fast tilkobling i henhold til NEK 400 og produsentens anvisninger. Dokumentasjon på utført arbeid bør innhentes. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1957. Eier opplyser at det er ny drenert mot fjellveggen. Dette ble utført i 2011 av ufaglærte.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringen har nådd sin forventede levetid. Det er i tillegg registrert forhold i kjelleren som indikerer at dreneringen har svært svekket funksjon. Samlet tilsier dette at dreneringssystemet ikke fungerer som forutsatt. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Svært svekket dreneringsfunksjon kan føre til vedvarende fuktpåvirkning av grunnmur og kjellervegger. Dette kan gi økt risiko for fuktskader, redusert brukbarhet av kjellerarealer og påvirkning på tilstøtende bygningsdeler over tid. Tiltak som bør iverksettes Det må påregnes utskifting av dreneringssystemet. Tiltak bør sees i sammenheng med eventuelle utbedringer av grunnmur, fuktsikring og terrengforhold rundt bygningen.Kostnadsestimat : Over 500 000
Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Grunnmuren har høy alder, noe som innebærer at mer enn halvparten av forventet levetid er passert. Det er en skade i grunnmuren jf. bilde Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre redusert bestandighet, økt risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelle skader kan gi kostbare utbedringer. Tiltak som bør iverksettes: Det anbefales tilstandskontroll av grunnmuren, spesielt med hensyn til fukt og eventuelle riss. Ved påvist skade eller svekket funksjon må utbedring vurderes.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast. Avløp skjer gjennom et sandfiltreringsanlegg. Utvendige vannledninger er av plast (PEL) Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Det er ukjent når begge nevnte er etablert.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Aldersslitasje gir økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller brudd. Skader på vann- eller avløpsledninger kan medføre vannskader, driftsproblemer og kostbare reparasjoner. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales tilstandskontroll av ledningene, for eksempel ved trykktesting eller kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller korrosjon.Sandfiltreringsanlegg,TG2
Boligen er tilknyttet privat avløpsløsning med sandfiltreringsanlegg, hvor avløpsvannet renses gjennom et sandfilter før videre utslipp.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av levetiden er nådd på anlegget. Men det opplyses av eier om at det ikke foreligger krav om utbedring per. dags dato. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens av avviket Alder og slitasje kan medføre gradvis redusert renseeffekt og økt risiko for funksjonssvikt. Dette kan føre til at anlegget på sikt ikke oppfyller krav til rensing, med mulig negativ påvirkning på grunnforhold eller resipient samt risiko for pålegg fra myndigheter. Tiltak som bør iverksettes Det bør påregnes økt oppfølging av anleggets funksjon. Videre bør det innhentes dokumentasjon på utførelse, vedlikehold og eventuell restlevetid. På sikt må utskifting eller oppgradering av anlegget forventes, i tråd med NS 3600 og gjeldende regelverk for private avløpsanlegg.Vær oppmerksom på at når tegning(er) ikke er fremlagt for takstingeniøren kan det ikke utelukkes ulovligheter som ellers kunne vært avdekket.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? NeiGodkjente byggetegninger er fremvist og gjennomgått. Det registreres ingen avvik ut i fra disse.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei