Veggkonstruksjon,TG3
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning og stående trekledning. Trekledning mot nord er skiftet i 2018. Eier opplyser om at denne seksjonen er ansvarlig for trekledning i 2.etg og på loft. Det gjøres oppmerksom derfor på at det er kun denne kledningen som er vurdert.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist råteskader i veggkonstruksjonen. - Det er registrert områder med råteskader på trekledning mot øst og sør. Begrenset lufting bak den eldre trekledningen. Tiltak - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. - Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut. - Trekledningen mot sør og øst må medregnes og skiftes pga fukt-/råteskader. Det anbefales å utføre etterisolering og forbedring av utlufting samtidig med utskiftning av trekledning.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Takkonstruksjon/Loft,TG2
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Lukket takkonstruksjon i forhold til lufting. Ingen synlig luftespalter på kneloft. Tiltak - Tiltak: - Tilstandsgrad er satt med hensyn til alder og det som var mulig å besikte på kneloftene. Viktig med jevnlig kontroll av slike eldre takkonstruksjoner.Vinduer,TG3
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2017 og PVC vinduer med 2-lags glass fra 2022. Samt eldre varevinduer på bad og stue fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Det er registrert fukt-/råteskader på vindu i stue og baderom. Sprukket glassrute i stue. Manglende belistning innvendig på vindu på loft mot øst. Det andre vinduet på loft mot vest er blendet med trekledning pga avstand til nabobebyggelse. Tiltak - Vinduer med punkterte/sprukne glass må påregnes skiftes ut, enten hele vinduet eller kun selve glassene. - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. - Vinduer med råteskader må erstattes med nye. - Det er behov for å skifte de eldre vinduene i boligen. Sprukket rute blir da skiftet samtidig. Slike eldre vinduer har en dårligere isoleringsverdi, samt at det ofte er utettheter ved vindtettingen rundt vinduene.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Dører,TG2
Slett inngangsdør til leiligheten. Balkongdør med brystning og 2-lags isolerglass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Manglende lyd-/brannklassifisering på dør til leiligheten. Balkongdør har noe vedlikeholdsbehov. Tiltak - Tiltak: - Manglende brannklassifisering medfører til at døren ikke opprettholder kravet den skal holde ved en brann. Dette er derfor en risikokonstruksjon ved en evt brann i bygget. Utføre vedlikehold av balkongdør for å bevare levetiden.Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG2
Terrassee i trekonstruksjon med båndtekket gulv fra byggeåret. Rekkverk i trekonstruksjon.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. - Taktekkingen på balkongen har utløpt sin levetid og det er derfor stor risikokonstruksjon for at det kan oppstå skader på den lukkede trekonstruksjonen. Rekkverk har behov for vedlikehold. Tiltak - Ny tekking må legges. - Utføre vedlikehold for å bevare den forventede levetiden på rekkverket. Det bør medregnes å skifte tettesjiktet til balkongen i nær framtid.Utvendige trapper,TG2
Felles betongtrapp fra byggeåret med skifer på trinn. Rekkverk av smijern.
Vurdering av avvik:
- Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Trappen har behov for vedlikehold og utbedringer. Registrert rustangrep på smijernsrekkverk. Lysåpninger over 10cm på rekkverk. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - UTføre vedlikehold og utbedringer for å bevare levetiden på trapp og rekkverk. InnvendigOverflater,TG2
GULV: Laminat og belegg VEGG: Tapet, panelplater, malte slette vegger TAK: Malte slette himlinger Nytt laminatgulv i 2021. Utført overflate maling innvendig i 2025.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Sprekk i tak i stue og hovedsoverom. Manglende fotlist på et område mot hovedsoverom. Stedvis noen skjøter på laminatgulv som ikke er tilstrekkelig forskjøvet. Skader/svelling på kjøkkengulv. Ufullstendig maling av soverom mot sørøst. Skader på miljøstrie på soverom rundt vinduer som er skiftet. Skadet laminatgulv på loftet. Tiltak - Tiltak: - Skal avvikene må det utføres lokale utbedringer/oppussing.Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2
Etasjeskiller er av trebjelkelag. Det er utført målinger med linjelaser på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er registrert 18mm retningsavvik på gulv i stue og 15mm på kjøkkenet. Noe mindre på øvrige rom. 18 - 23 mm retningsavvik på loftet. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. - Ved oppussing av leiligheten kan det vurderes å utføre avretting. SLike skjevheter kan medføre til områder svikt/knirk i gulvkonstruksjonen.Radon,TG2
Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. - Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhetsgrad av radongass. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Radongass er helseskadelig og det anbefales derfor å gjøres målinger slik at radonnivået i boligen blir avdekket.Pipe og ildsted,TG2
Boligen har mursteinspipe. Vedovn utført i 2022.
Vurdering av avvik:
- Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. - Det er avvik: - Vedovn er plassert nærmere trekonstruksjon enn 30cm. Pipen er ufullstendig malt på soverom, skade på murspuss i gang. Pipen har behov for å feies. Tiltak - Større avstand til brennbart materiale må lages. - Tiltak: - Utføre tiltak slik at vedovn blir 30cm i fra brennbart materiale. Dette må gjøres pga brannsikkerhet. Pipen har en alder som tilsier at det med tiden må det medregnes å utføre rehabilitering av røykrør.Innvendige dører,TG2
Formpresset innerdører av typen 3-speils til hovedsoverom. Forøvrige er det finerte innerdører fra byggeåret.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er behov for å skifte til finerte innerdørene i boligen. Merke på sør til hovedsoverom. Tiltak - Tiltak: - Skifte alle de finerte innerdørene i boligen ved oppussing.Andre innvendige forhold,TG2
Eldre faste skaper på de to soverommene mot sør. Faste skap i gang.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - De eldre skapene har en standard som tilsier at dem er modne for å skiftes. Tiltak - Tiltak: - Skapene har en alder som tilsier at dem er modne for å skiftes. Det bør medregnes å skifte/rive til skapene neste gang soverommene skal oppusses. Våtrom 2.etasje > BadGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det foreligger ingen dokumentasjon. Eldre baderom utført med belegg på gulv og malt miljøstrie på vegger. Innredet med frittstående toalett, servantinnredning og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Oppvarming via stråleovn. Utlufting via el.vifte. Eldre soilsluk i gulv. Områder med flattgulv i fallsonen til sluk.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Baderommet har en tilstand og utførelse som tilsier at den har behov for totaloppussing. Malt miljøstrie er ikke egnet tettesjikt på vegg. Vindu er plassert i våtsonen på baderommet. Belegg er ikke klemt i sluk. Det er ingen tilluft til baderommet og el.vifte fungerer ikke på befaringsdagen. Skader på innrdning og krakkelering på porselen. Tiltak - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Det bør medregnes å renovere baderommet i leiligheten.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Kjøkken 2.etasje > KjøkkenOverflater og innredning,TG2
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er frittstående kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Fuktbestandige plater på vegg over benk.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. - Kjøkkeninnrdning er slitt med merker og skader på fronter/benkeplate. Sveller benkeplate ved kum, samt underskap og sokkel. Feil borret hull på skapdører og manglende håndtak. Tiltak - Påviste skader må utbedres. - Kjøkken har en standard som tilsier at det er modent for utskiftning. 2.etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er dårlig effekt på ventilator. Tiltak - Tiltak: - Den dårlige effekten medfører til at matosen ikke blir ført ut i friluft og blir værende i på kjøkkenet. Skifte ventilator samtidig med kjøkkeninnredning. Spesialrom Loft > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG3
Enkelt eldre toalettrom med kun frittstående toalett.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har ingen ventilering fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. - Manglende mekanisk avtrekk og tilluft under dørblad. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom. - Utføre tiltak for å sikre et godt inneklima på toalettet.Kostnadsestimat : Under 20 000
Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av kobber.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det finnes ikke dokumentasjon på det røranlegget. Tiltak - Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. - Anlegget må sjekkes av fagperson, som må utføre eventuelle tiltak på anlegget. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Det må forventes å oppgradere vannsystemet i leiligheten ved oppussing av baderommet.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av PVC og støpejern.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. - Det foreligger ikke dokumentasjon på anlegget. Tiltak - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. - Det må forventes å oppgradere vannsystemet i leiligheten ved oppussing av baderommet.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter plassert i kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. - Det er avvik: - VVB er skiftet i senere tid og det foreligger ingen dokumentasjon på dette arbeidet. Det er ingen avrenning til sluk fra VVB. Tiltak - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. - Tiltak: - Innhent dokumentasjon på arbeidet om mulig. Utføre avrenning til sluk eller avløp, slik at evt lekkasjevann vil medføre til skader på omkringliggende konstruksjon.Elektrisk anlegg,TG3
Åpent og skjult elektrisk anlegg i boligen. El.skap er ute i fellesgang. 40A hovedsikring og 9 fordelingskurser på 20A/3*16A/5*10A med automatsikringer. Det er etablert tre ny kurser til leiligheten i 2021.
21.Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei
Kommentar:
1.Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Kommentar:Ukjent.
2.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ukjent
Kommentar:Arbeidet som er utført i eiers eie tid er utført av Olaf Hansens Eftf AS
3.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Kommentar:Det foreligger kun samsvarserklæring fra Olaf Hansens Eftf As fra 2021.
5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Ja
Kommentar:Det er utført el.tilsyn den 21.05.2014, disse avvikene ble først dokumentert rettet den 12.12.2025
6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
Kommentar:
7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
Kommentar:
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei
Kommentar:
10.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Ja
Kommentar:
14.Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
Kommentar:
15.Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
Kommentar:
16.Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Nei
Kommentar:Siden det ikke finnes dokumentasjon på hele det elektriske anlegget anbefales det å utføre el.kontroll av det elektriske anlegget.
Kostnadsestimat : Under 20 000
TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Dreneringen er fra 1959.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er avvik: - Områder med synlig saltutslag på vegger i kjelleren. Tiltak - Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. - Tiltak: - Saltutslagene oppstår ved fuktinnsig pga svikt ved drenering. Skal dette utbedres må det forventes å skifte drenering.Grunnmur og fundamenter,TG2
Bygningen har betonggrunnmur.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Registrert områder med riss i pussen. Tiltak - Tiltak: - Oppstår pga bevegelse i grunnene. Ingen umiddelbare behov for tiltak med hensyn til omfanget.Terrengforhold,TG2
Det er flat tomt rundt boligen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Tilstandsgrad er satt siden det ikke er utført lokalt fall vekk fra grunnmuren, Tiltak - Tiltak: - Det anbefales å utføre lokale fall på 1:50, 3 meter ut i fra grunnmuren.Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av ukjent type. Utvendige vannledninger er av ukjent type. Det er offentlig avløp via private stikkledninger. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. - Tilstandsgrad er satt med hensyn til alder. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - Det må med tiden medregnes å skifte utvendig røropplegg.Bruksendring av loftet er ikke utført. Det er montert en lettvegg i stue for å etablere et 3 soverom i leiligheten.
Er det påvist synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggteknisk forskrift? Ja