Taktekking,TG2
Taket er tekket med dobbelkrummet betongstein fra 1990. Taket var snødekket ved befaring og er ikke videre inspisert. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige vær- og sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Det er påvist råteskade i nedre del av vindskie over inngangsparti. Normal tid for omlegging av betongtakstein er 30 - 60 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvensen av eldet taktekking og undertak er økt risiko for vannlekkasjer, som kan føre til skader på underliggende konstruksjoner. Råteskadet vindskie bør skiftes ut for å unngå videre forringelse av treverket.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål fra 1990. Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Nedløpsrør er deformert i nedre del som følge av is- og frostsprengning. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plastbelagt stål er 25 - 35 år. Tiltak - Andre tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.Veggkonstruksjon,TG2
Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med liggende kledningsbord. Kledningsbordene ble vasket i 2025.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er påvist råte i bunn av enkelte kledningsbord, samt manglende lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Normal tid for reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år. Normal tid før utskifting av trekledning er 40 - 60 år. Normal tid før maling av trekledning er 6 - 12 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det er ikke behov for umiddelbare tiltak med lufting, men ved eventuell utskifting av kledning i fremtiden anbefales etablering av luftesjikt for å redusere risikoen for fuktskader og forlenge levetiden til konstruksjonen. Manglende lufting kan over tid føre til oppfukting og råteskader i kledning og underliggende konstruksjon. Råteskadet kledningsbord bør skiftes ut. Manglende vedlikehold og oppgradering kan medføre fukt i underliggende/bakenforliggende konstruksjon.Takkonstruksjon/Loft,TG3
Taktypen består av saltak med taksperrer. Undertak av bærende og avstivende taktro. Adkomst via innvendig luke i gang. Loftet er isolert med mineralull.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke dampsperre og heller ingen lufting i av loftkonstruksjonen. I undertaket er det misfarging, kondensskader og målt høye fuktverdier. Loftluken er ikke tett, noe som kan føre til varmetap og kondensproblemer. Tiltak - Tiltak: - Det må etableres dampsperre, tilstrekkelig lufting i loftskonstruksjonen for å hindre videre fuktskader og kondensproblemer. Misfarging, kondensskader og høye fuktverdier i undertaket kan føre til råte, muggdannelse og redusert levetid på konstruksjonen. Det anbefales å montere en ny, tettere loftluke med pakninger for å redusere varmetap og forhindre kondensproblemer. Tiltak bør iverksettes snarest for å unngå ytterligere skader og kostnader.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Vinduer,TG2
Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1981 på toalettrom, og vinduer mot vest. Ukjent alder på stuevindu mot nord. Fra 1987 på bad og kjøkken. Vindu på soverom 3 fra 2008. I kjeller er det malte trevinduer fra byggeår med enkle glass og varerammer. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på de fleste vinduer. TG 2 gis på bakgrunn av en helhetsvurdering med generell slitasjegrad på vinduer av eldre dato med slitte tettelister og noe værslitt treverk. Vindu på soverom 3 går noe tregt. Feil ved tettefunksjonen kan føre til kondens, nedsatt varmeisolasjonsevne og trekk. Listene utsettes for slitasje og nedbrytning i en naturlig aldringsprosess. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av vinduene, spesielt der funksjonaliteten er redusert og tettelister er slitt. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt.Dører,TG2
Malt ytterdør i tre med sidefelt av glass av eldre dato. Malt terrassedør i tre med 2-lags isolerglass fra 1997.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på ytterdørene. Hovedytterdør mangler tettelister. Terrassedør har slitte/skadede tettelister, samt utvendig værslitt treverk. Normal tid før utskifting av tredører er 20 - 40 år. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes utskifting eller utbedring av ytterdører. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det oppstå økt varmetap, trekk, kondens og ytterligere forringelse av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. InnvendigOverflater - 2,TG2
Gjelder deler av overflatene.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - I boligens 2. etg. er det generelt eldre overflater preget av alder og bruk. Det er noe ujevnheter på gulv i soverom 3 etter tidligere vegg, riss i tapet i gang, større avstander mellom tregulv, skade på trepanel på soverom 1 og det er knirk i gulv i gang. Tiltak - Tiltak: - Overflatene må sees i sammenheng med boligens alder og det må påregnes behov for modernisering dersom nyere standard ønskesEtasjeskille/gulv mot grunn,TG3
Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater, etter byggemåte isolert. Retningsavvik er kontrollert i spisestue og kjøkken i 1. etg., samt soverom 1 og 2 i 2. etg.
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Følgende retningsavvik ble registrert: 25 mm gjennom hele, og 23 mm innenfor 2 m i spisestue. 12 mm innenfor 2 m i kjøkken. 23 mm gjennom hele, og 18 mm innenfor 2 m på soverom 1. 26 mm gjennom hele, og 17 mm innenfor 2 m på soverom 2. Normal tid før reparasjon av etasjeskiller med bjelkelag av heltre er 40 - 80 år. Tiltak - Andre tiltak: - For å oppnå TG1 må høydeforskjeller rettes opp. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang før valg av løsning. Typiske tiltak er avretting med flytsparkel og etablering av nye gulvflater. Ved konstruktive avvik kan forsterkning eller retting av bjelkelag være nødvendig. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det medføre redusert bokomfort, økt slitasje på gulv og risiko for videre setningsskader.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Rom Under Terreng,TG2
Gulv i kjeller er av betong. Veggene har betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig. Det ble med fuktindikator registrert noe høye fuktverdier/fuktforskjeller på synlige murflater. Dette er forhold som ikke kan sies å være unormalt lagt alder og dreneringens funksjon til grunn.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. - Det er registrert spor etter aktivitet fra stripet borebille i kjellervegger og himling. Ved fuktmåling i treverk mot mur er det målt fuktinnhold på ca. 16,4 vekt-%, som ligger i øvre sjikt av hva som regnes som tørt treverk. Det foreligger rapport fra Anticimex datert 14.06.2024, hvor det er påvist stripet borebille i kjelleren. Anticimex har foretatt flere fuktmålinger i konstruksjonen, og konkluderer med at fuktnivåene generelt er lave og at det ikke er nødvendig med tiltak, da angrepet forventes å dø ut av seg selv. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdet bør følges opp over tid. Forhøyet fukt i treverk kan gi gunstige vekstvilkår for videre aktivitet fra borebille samt økt risiko for mugg- og råteskader. Hovedtiltaket er å sikre tørre forhold i kjelleren gjennom god ventilasjon, oppvarming og generell fuktkontroll. Det er per i dag ikke anbefalt kjemiske eller konstruktive tiltak basert på tilgjengelig dokumentasjon.Innvendige trapper,TG2
Det er innvendig malt tretrapp til 2. etg. Tretrapp til kjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er betydelig knirk i trapp. - Det er betydelig knirk i trapp til 2. etg. Kjellertrapp bærer preg av elde og slitasje. Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år. Tiltak - Andre tiltak: - Trappen bør utbedres for å redusere eller fjerne knirk, da dette kan indikere bevegelse i konstruksjonen og over tid føre til økt slitasje eller skade. Knirk kan oppleves som sjenerende i bruk. Kjellertrapp har behov for vedlikehold.Innvendige dører,TG2
Det er innvendige malte glatte og profilerte dører. Mindre overflateavvik kan forekomme og noe småjusteringer kan påregnes med tiden.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Dører til trapperom og toalettrom er av eldre dato. Enkelte dører går i terskel. Ifølge eier varierer dette sesongmessig. Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år. Tiltak - Andre tiltak: - Dører som går i terskel bør justeres for å sikre normal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje på både dør og terskel over tid. Våtrom 1. etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Det er flis på vegg ved badekar, malt mur mot pipe, samt sokkelflis og lakkert trepanel. Lakkert trepanel i himling. Det ble ikke indikert / registrert noe unormalt med fukt i vegg ved befaring.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Malt trevindu er plassert i våtsonen til badekar. Trepanel er uegnede materialer i våtsonen i dusj og badekar. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Tiltak - Tiltak: - Badets vegger er ikke konstruert for fuktpåkjenning. Konsekvens ved ikke varsom bruk er følge/fuktskader på trepanel. Badekaret må derfor brukes med varsomhet for å unngå vannsprut mot treverk. Det er montert dusjkabinett som begrenser direkte vannsprut på vegger. 1. etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. - Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. - Det er målt 13 mm fra topp slukrist til topp flis ved dørterskel. I området nær sluket til badekaret er det registrert lokalt motfall på ca. 5 mm. Dette medfører redusert fallfunksjon i sluksonen, men vann ledes ikke ut av våtrommet. Øvrig er gulvet tilnærmet flatt. Det er bomlyd (hulrom under) i flere gulvfliser og det er sprekker i flisfuger under dørterskel. Normal tid før utskifting av gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er 10 - 30 år. Tiltak - Andre tiltak: - Fallforholdet på bad bør utbedres for å lede vann mot sluket da motfallet og flatt gulv øker risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Bomlyd i flis krever ikke noen umiddelbar utbedring. Årsak kan være at flislim ikke har fått kontakt på hele flisflaten, eller det kan være at flisene løsner fra underlaget. Konsekvens av bom i flis kan være at fuger sprekker og flisene løsner som igjen vil kreve tiltak. Forholdene bør derfor holdes under oppsikt. 1. etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk og membran med ukjent utførelse.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ukjent utførelse bak fliser og manglende membran-/tettesjikt i våtsoner. Det er ikke tette rørgjennomføringer under vask. Tiltak - Tiltak: - Manglende og ukjent membran-/tettesjiktsløsning i våtsoner medfører økt risiko for fuktinntrengning og lekkasjer til tilstøtende og underliggende konstruksjoner. Over tid kan dette føre til skjulte fuktskader og behov for omfattende utbedringer. For å oppnå tilfredsstillende tetthet i våtsoner må det etableres dokumentert membran-/tettesjiktsløsning. Dette forutsetter i praksis full rehabilitering av badet.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. etasje > BadSanitærutstyr og innredning,TG2
Inneholder innredning med nedfelt servant, vegghengt speil, gulvmontert toalett, dusjkabinett og badekar.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet. - Det er enkelte skader og krakelering i servanten. Forholdet vurderes som kosmetisk og foreløpig uten funksjonsmessig betydning. Tiltak - Andre tiltak: - Følg med på utviklingen av skadene/krakeleringen på vask. Utskifting av servant kan vurderes dersom slitasjen øker eller renhold blir vanskelig. Konsekvensen av å ikke utbedre kan være at skaden forverres over tid, noe som kan føre til økt slitasje og vanskeligere renhold. 1. etasje > BadVentilasjon,TG2
Det er avtrekksvifte i vegg.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom, for eksempel luftespalte ved dør eller tilsvarende løsning. Manglende tilluft kan føre til redusert ventilasjonseffekt, økt fuktbelastning og risiko for sopp- og muggdannelse. Kjeller > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Det er pussede og malte betong/mur vegger, samt en vegg og himling med malte trebord.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Malt trevindu er plassert i våtsonen til skyllekum. Normal tid før utskifting av våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg er 10 - 20 år. Normal tid før reparasjon av keramiske fliser er 5 - 15 år. Tiltak - Tiltak: - Skyllekum må brukes med varsomhet for å unngå vannsprut på vegger som ikke konstruert for fuktpåkjenning. Kjeller > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulv av betong med avrettingsmasser, overflatebehandlet med epoxymaling. Løsningen gir en slite- og støvbindende overflate, men er ikke å anse som vanntett membran. Det er fall mot sluk.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Høydeforskjellen fra topp slukrist til topp betong ved dør er målt til 11 mm, noe som er under dagens krav på 15 mm. Tiltak - Tiltak: - Det bør vurderes å utbedre høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp betong ved dør for å oppfylle dagens krav. Konsekvensen av utilstrekkelig høydeforskjell er økt risiko for vanninntrenging til tilstøtende rom ved eventuell lekkasje eller oversvømmelse. Kjeller > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er plastsluk fra 2021 og ikke noen dokumentert form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres membran eller tettesjikt på våtrommet for å hindre fuktinntrenging i konstruksjonen.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Spesialrom 1. etasje > ToalettromOverflater og konstruksjon,TG2
Toalettrom med belegg på gulv, malte plater på vegg og i himling. Rommet inneholder servant, vegghengt speil, gulvmontert toalett og panelovn. Lufteventil i vegg.
Vurdering av avvik:
- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. - Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, for eksempel luftespalte ved dør eller tilsvarende løsning. Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrommet for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Vannrør er av kobber. Noe nyere plastrør til servant på soverom i 2. etg. Stoppekran plassert i kjellerbod. Sanitærinstallasjonene fungerte normalt ved befaring. Vvs anlegget er ellers ikke kontrollert for feil eller mangler under befaring. Det er på generelt grunnlag anbefalt at vvs røropplegg regelmessig ettersees / kontroll av rørlegger.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner.Avløpsrør,TG2
Innvendig avløp er av plast fra 1998 og soilrør fra byggeår. Stakeluker i kjeller. Avløpsrør er ikke kontrollert i sin helhet, utover det at det fungerte normalt på befaringsdagen.
Vurdering av avvik:
- Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Tiltak - Andre tiltak: - Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarm. Det anbefales å sette inn noen ekstra ventiler i vegg, da ikke spalteventiler fungerer optimalt når gardiner blir trukket foran vindu.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. - Det mangler ventilasjon i gang og soverom 1 i 2. etg. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og unngå risiko for dårlig inneklima, økt fuktighet og mulig muggdannelse. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG2
Det er ikke synlig grunnmurspapp/plast rundt boligen. Det er mest sannsynlig smøremembran / goudron på utvendig grunnmur, som er fra byggeår. Ifølge eier ble det lagt drensrør som ble tilkoblet taknedløp som føres videre bort fra boligen, samt drenerende masser som ble gjort samtidig som tilkobling til offentlig vann i 2022.
Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år. Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Tiltak - Andre tiltak: - Det bør etableres utvendig fuktsikring av grunnmuren, inkludert klemlist, for å redusere fuktinntrengning i kjeller. Manglende fuktsikring kan føre til fuktskader og redusert levetid på konstruksjonen.I 1. etasje benyttes spisestue der det på tegninger er angitt soverom. Kjøkken er etablert der det på tegninger er angitt soverom, bad og kott, og bad er etablert der det på tegninger er angitt kjøkken. I 2. etasje benyttes soverom 2 og gang 2 der det på tegninger er angitt kjøkken. Soverom 1 og soverom 3 benyttes der det på tegninger er angitt stue. Videre er det registrert at enkelte lettvegger er flyttet i forhold til opprinnelige tegninger. Tilbygget inngangsparti er ikke tegnet inn. Det foreligger ikke opplysninger om utført tiltak er søkt eller meldt til bygningsmyndighetene. Bruksendring fra tilleggsdel (eks bod, kott) til hoveddel (eks bad, kjøkken, soverom etc) er meldepliktig.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja