Taktekking,TG2
Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert med drone og fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Takflater var dekket av snø ved befaring og kunne derfor ikke undersøkes nærmere. Det foreligger ikke dokumentasjon på at undertak er skiftet samtidig med montering av nye takplater i 2010, og det vurderes at undertaket er eldre enn tekkingen. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger risiko for at eventuelle skader eller svakheter i undertak og takkonstruksjon ikke avdekkes. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir usikkerhet knyttet til tilstand og restlevetid på undertak og takoppbygning. Taktekking og undertak bør undersøkes nærmere når snø- og føreforhold tillater sikker adkomst, slik at oppbygning, alder og tilstand kan verifiseres.Nedløp og beslag,TG2
Takrenner og nedløpsrør i metall.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert buler og tegn til frostspreng i nedløpsrør, samt lekkasje fra takrenne. Takrenner var i hovedsak dekket av snø og is ved befaring, noe som ga ufullstendig inspeksjon. Selger informerer om at det er montert snøfangere på deler av taket, men disse var ikke synlige grunnet snøforholdene på befaringsdagen. Det ble registrert at det nylig har gått takras fra deler av takflatene. Forholdet medfører økt risiko for lekkasjer, skade på nedløp og takrenner samt økt risiko for personskade og skader på tilstøtende bygningsdeler ved takras. Delvis etablerte snøfangere kan også medføre skjevbelastning på tak og innfestinger. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir usikkerhet knyttet til funksjon og levetid på nedløp og beslag. Skadet nedløpsrør og lekkasje fra takrenne bør utbedres, og takrenner bør kontrolleres nærmere når snø- og isforhold tillater full inspeksjon. Eksisterende snøfangere bør kontrolleres når taket er fritt for snø, med fokus på innfesting og omfang. Det anbefales å etablere snøfangere langs hele aktuelle taksider, utført i henhold til leverandørens monteringsanvisninger, for å redusere risiko for takras og skjevbelastning.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kun deler av ytterkledningen er fornyet. Original kledning er ikke luftet, og det er registrert tegn til råte samt bobler i maling på denne. Ny kledning er montert utenpå original kledning uten bruk av musetetting. Det er videre registrert at spiker stedvis er slått for langt inn i nyere kledning, noe som gir økt risiko for vannfeller. Det er observert symptomer på varmetap på enkelte veggflater, med synlige rimerker på ytterkledning som indikerer kuldebroer eller utettheter. Forholdet medfører økt risiko for fuktbelastning, videre råteutvikling og redusert energieffektivitet i veggkonstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir usikkerhet knyttet til veggkonstruksjonens funksjon og levetid. Det anbefales å påregne utbedring av ytterveggene, herunder etablering av luftet kledning, korrekt avslutning med musetetting og utbedring av kledning med råteskader. Feilmontert kledning bør korrigeres for å redusere risiko for vanninntrenging, og tiltak for å bedre tetthet og redusere varmetap bør vurderes i forbindelse med oppgradering.Takkonstruksjon/Loft,TG2
Saltak med taksperrer. Takkonstruksjonen er lukket med innredet loft.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Loftet er innredet, og det er ikke etablert tilstrekkelig lufting av takkonstruksjonen. Det er registrert betydelig isdannelse i nedre del av takflatene. Videre er det påvist råteskader i vindskier, samt skjevheter og vridninger i gesimskasse. Forholdene indikerer utilstrekkelig lufting og fuktproblematikk i takkonstruksjonen. Forholdet medfører økt risiko for videre råteutvikling, fuktskader og svekket bæreevne i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdene innebærer alvorlige avvik med behov for tiltak. Det anbefales å gjennomføre utbedring av takkonstruksjonen, inkludert etablering av tilfredsstillende lufting, samt utskifting av råteskadede bygningsdeler. Skjevheter og vridninger i gesimskasse bør undersøkes nærmere og utbedres som del av helhetlig oppgradering av takkonstruksjonen.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Vinduer,TG3
Boligen har vinduer med varierende alder og utførelse. Det er tolags- og trelagsvinduer fra 1984, varevinduer i kjeller og blyglassvindu i stue. Videre er det trelagsvinduer fra 2017 på kjøkken, tolagsvinduer fra 2023 på loft samt varevindu på loft.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert skjevheter i blyglassvindu, sprekk i glass i kjellervindu samt generelt preg av alder og slitasje på vinduer fra 1984, med økt risiko for punktering av isolerglass. Varevinduer mangler korrekt montert inner- og ytterdel, noe som gir ugunstige fukt- og kondensforhold i karmer. Forholdet medfører økt risiko for videre skadeutvikling på vinduer og tilstøtende bygningsdeler. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir redusert funksjon, tetthet og energieffektivitet. Det anbefales å påregne utskifting eller omfattende utbedring av eldre og skadede vinduer, herunder vinduer fra 1984 og varevinduer med mangelfull oppbygning. Skadet glass bør skiftes, og løsninger med varevinduer bør oppgraderes til funksjonelle vindusløsninger for å redusere kondens- og fuktbelastning.Kostnadsestimat : 100 000 - 200 000
Dører,TG2
Boligen har profilert entrédør. To-fløyet balkongdør med karm av tre, og ett-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Balkongdør mangler innerdør. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for trekk, varmetap og kondens i området rundt døren. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir redusert komfort og energieffektivitet. Det anbefales å etablere innvendig dør for balkongdøren for å redusere trekk, varmetap og kondens. InnvendigOverflater,TG2
Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de forhold som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Beskrivelse Himlinger: Panel, takplater og malte flater. Vegger: Panel, malte og tapetserte flater. Gulv: Gulvbelegg, teppe, laminat,
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Basert på alder fremstår innvendige overflater i hovedsak som funksjonelle med normal bruksslitasje. TG2 er valgt med bakgrunn i registrerte buler i himling på hovedsoverom i første etasje. Det er også registrert heksesot/støvkondens på enkelte overflater. Årsak til forholdene er ikke kjent. Forholdet medfører økt risiko for at eventuelle underliggende forhold ikke avdekkes. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir usikkerhet knyttet til himlingens oppbygning, inneklima og overflatetilstand. Det anbefales å gjennomføre nærmere undersøkelser for å avklare årsak og omfang, herunder vurdere sammenheng med temperaturforskjeller, luftlekkasjer eller ventilasjon.Pipe og ildsted,TG2
Skorstein fra byggeår. Det er montert ildsted i stue og i vaskekjeller. Åpen peis i kjellerstue.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert salt- og kalkutslag på pipe i kjeller, samt riss og avflasset maling på overflater. Forholdene indikerer fuktpåvirkning i murverket. Forholdet medfører økt risiko for videre nedbrytning av overflater og murverk. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir usikkerhet knyttet til pipens overflatetilstand og fuktforhold. Det anbefales å følge med på utviklingen og påregne overflateutbedring, samt vurdere nærmere undersøkelser dersom tegn til fuktpåvirkning øker.Rom Under Terreng,TG3
Kjelleretasje har gulv av betong, enkelte rom er belagt laminat og gulvbelegg. Vegger av pusset og malt mur, plater og panel. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt i nedre del av vegg i kjellerstue.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Kjellervegger er i hovedsak synlige, med unntak av ett innredet rom. Det er registrert salt- og kalkutslag i flere rom, noe som indikerer fuktpåvirkning fra grunnen. Sviktende drenering vurderes å være en sannsynlig medvirkende årsak. Ved hulltaking i forbindelse med fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon i innredet rom ble det registrert fuktverdier over faregrensen for utvikling av skader (relativ fuktighet ble målt til 78,2 prosent, ved 12,2 celsius). Det ble samtidig avdekket brannfarlig isolasjon (EPS) i veggkonstruksjonen. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for videre fuktbelastning, skadeutvikling i konstruksjoner og økt brannrisiko. Tiltak - Tiltak: - Forholdene innebærer alvorlige avvik med behov for tiltak. Det anbefales å påregne utbedring av fuktforhold i rom under terreng, herunder nærmere vurdering av drenering. Uegnede materialer i veggkonstruksjoner bør fjernes eller erstattes med egnede løsninger. Innredede rom under terreng bør vurderes særskilt med tanke på fukt- og brannsikkerhet.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Våtrom Kjeller > VaskeromOverflater vegger og himling,TG2
Vegger av tapetsert og malt mur. Himlingsflater av malte flater.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert salt- og kalkutslag på vegger, løsnet tapet og overflater som bærer preg av høy alder og slitasje. Forholdene indikerer vedvarende fuktpåvirkning i rommet. Forholdet medfører økt risiko for videre nedbrytning av overflater og skadeutvikling i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdene innebærer vesentlige avvik med behov for tiltak. Det anbefales å påregne utbedring av fuktforhold og overflater i rommet, samt vurdere helhetlig oppgradering i sammenheng med øvrige tiltak i vaskekjelleren.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Kjeller > VaskeromOverflater Gulv,TG2
Gulvet har malt/behandlet betong. Rommet er oppvarmet med vedovn. Fallforhold til sluk, og høydeforskjell mellom topp sluk og gulv ved dør er tilfredsstillende.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert flasset maling på gulvoverflater, og gulvet bærer preg av alder og slitasje. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for videre nedbrytning av overflater. Tiltak - Tiltak: - Forholdene påvirker i hovedsak overflatenes funksjon og utseende. Overflateutbedring kan påregnes ved behov, og tiltak bør ses i sammenheng med øvrige fuktforhold i vaskekjelleren. Kjeller > VaskeromSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er eldre soilsluk og ikke noen form for tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ikke etablert membran eller tettesjikt i våtsonen. Forholdet gir manglende fuktsikring av gulv- og veggkonstruksjoner. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for fuktbelastning, skadeutvikling i konstruksjoner og redusert funksjon av rommet. Tiltak - Tiltak: - Forholdet innebærer vesentlige avvik. Det anbefales å påregne etablering av tilfredsstillende tettesjikt og membran som del av en helhetlig oppgradering av vaskekjelleren.Kostnadsestimat : 20 000 - 100 000
Kjeller > VaskeromSanitærutstyr og innredning,TG2
Frittstående utslagsvask med vegghengte kraner. Opplegg for vaskemaskin.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Sanitærutstyr og innredning bærer preg av alder og slitasje. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for redusert funksjon og behov for utbedringer over tid. Tiltak - Tiltak: - Forholdene påvirker i hovedsak brukskvalitet og funksjon. Vedlikehold, reparasjon eller utskifting kan påregnes ved behov, og tiltak bør ses i sammenheng med øvrig oppgradering av vaskekjelleren. Kjeller > VaskeromVentilasjon,TG2
Det er naturlig ventilering.
Vurdering av avvik:
- Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Vaskekjelleren har kun naturlig ventilasjon. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for utilstrekkelig fjerning av fuktig luft og økt fuktbelastning på overflater og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Andre tiltak: - Forholdet gir redusert ventilasjonseffekt i et rom med fuktbelastning. Det anbefales å påregne tiltak for å bedre luftutskiftingen, herunder etablering av mer effektiv ventilasjonsløsning, sett i sammenheng med øvrige tiltak i vaskekjelleren. Kjeller > VaskeromTilliggende konstruksjoner våtrom,TG2
Hulltaking er ikke foretatt da vegger er av mur og det er registrert synlige avvik.
Vurdering av avvik:
- Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. - Det er avvik: - Hulltaking og fuktmåling er ikke utført, da vegger til vaskekjelleren er av mur og slike undersøkelser ikke er praktisk gjennomførbare. Det er registrert synlige tegn til fuktproblematikk i rommet. Det vises for øvrig til registrerte avvik under punktene drenering og rom under terreng. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for at fuktpåvirkning i tilliggende konstruksjoner utvikler seg videre uten å bli avdekket. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir usikkerhet knyttet til fuktforhold og utvikling i tilliggende konstruksjoner. Det anbefales å holde vaskekjelleren under jevnlig ettersyn med fokus på fuktsymptomer. Videre tiltak bør ses i sammenheng med anbefalte utbedringer under punktene drenering og rom under terreng. Ved forverring av fuktforhold eller ved fremtidige inngrep i rommet bør nærmere undersøkelser gjennomføres av relevant fagperson. 1. Etasje > BadOverflater vegger og himling,TG2
Våtromsplater på vegger. Himlingsflater av tapet.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert delaminering av baderomsplater. Baderomsplatene er ikke montert i henhold til monteringsanvisning, og overgang mot oppbrett på gulvbelegg bærer ikke preg av fagmessig god utførelse. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for fuktbelastning bak platene og skadeutvikling i veggkonstruksjonen. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir redusert sikkerhet mot vannpåvirkning på veggflater. Det anbefales fortsatt bruk av dusjkabinett som midlertidig risikoreduserende tiltak for å begrense vannbelastning. Ved fremtidig oppgradering bør veggoverflater etableres med løsninger som er montert i samsvar med produsentens anvisninger og med korrekt tilslutning mot gulvets tettesjikt. 1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet har vinylbelegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Gulvbelegg har stedvis løsnet fra underlaget, og det er registrert skader i belegg ved oppbrett mot dør. Lokalfall til sluk er ikke kontrollert grunnet plassering av dusjkabinett. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for fuktbelastning i gulvkonstruksjonen og tilstøtende bygningsdeler. Tiltak - Tiltak: - Forholdene gir redusert sikkerhet mot vannpåvirkning på gulvet. Fortsatt bruk av dusjkabinett anbefales som midlertidig risikoreduserende tiltak for å begrense vannbelastning. Ved fremtidig oppgradering bør gulvoppbygning, belegg og tilslutninger mot terskel utbedres for å sikre tilfredsstillende tetthet og fallforhold. 1. Etasje > BadSluk, membran og tettesjikt,TG3
Det er eldre soilsluk og synlig vinylbelegg som tettesjikt.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Baderomsplater og overgang mellom gulvbelegg bærer ikke preg av fagmessig god utførelse. Gulvbelegg er ikke klemt til sluk med klemring. Det er registrert skader på både veggplater og gulvbelegg. Samlet sett indikerer forholdene svikt i tettesjiktets funksjon. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for fuktbelastning, lekkasje og skadeutvikling i underliggende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdene innebærer vesentlige avvik med behov for tiltak. Det anbefales å påregne oppgradering av slukløsning og tettesjikt i sin helhet. Tiltak bør utføres som del av en helhetlig oppgradering av badet for å sikre tilfredsstillende tetthet og funksjon over tid.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. Etasje > BadVentilasjon,TG2
Rommet har mekanisk avtrekk fra baderomsvifte.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert ulyd fra elektrisk baderomsvifte. Forholdet indikerer redusert funksjon eller slitasje i viften. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for utilstrekkelig avtrekk og økt fuktbelastning i våtrommet. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir usikkerhet knyttet til ventilasjonens funksjon. Det anbefales å påregne kontroll og eventuell utskifting av baderomsviften for å sikre tilfredsstillende luftutskifting. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Ventilator i overskap.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ved papirtest ble det ikke registrert avtrekk i kjøkkenventilator. Forholdet indikerer manglende eller redusert funksjon i avtrekksløsningen. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for utilstrekkelig fjerning av matos og fuktig luft, med påfølgende lukt- og fuktbelastning i kjøkken og tilstøtende rom. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir redusert ventilasjonseffekt på kjøkkenet. Det anbefales å gjennomføre kontroll av kjøkkenventilator utført av fagspesialist for å avklare funksjon og tilkobling. Alternativt bør utskifting av ventilator påregnes dersom tilfredsstillende funksjon ikke kan etableres. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Synlige vannrør av kobber.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Alderen på vannledningene tilsier at anbefalt brukstid er passert, og forholdet gir usikker restlevetid. Forholdet medfører økt risiko for lekkasje og skadeutvikling på tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir usikkerhet knyttet til driftssikkerhet. Det anbefales å påregne utskifting av vannrør over tid, og tiltak bør ses i sammenheng med øvrige oppgraderinger i boligen.Avløpsrør,TG2
Synlige avløpsrør i plast og støpejern. Deler av avløpsrør vurderes å være oppgradert etter opprinnelig byggeår, eksakt årstall og omfang av utførte arbeider er ikke kjent.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Avløpsrør er i hovedsak fra byggeår. Alderen på avløpsør fra byggeår tilsier at anbefalt brukstid er passert, og forholdet gir usikker restlevetid. Forhodlet medfører økt risiko for redusert funksjon, lekkasje og skadeutvikling på tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir usikkerhet knyttet til driftssikkerhet og levetid. Det anbefales å påregne utskifting av avløpsrør over tid, og tiltak bør ses i sammenheng med øvrige oppgraderinger i boligen.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannsbereder på 150L fra byggeår plassert i vaskekjeller.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Alderen på varmtvannsberederen tilsier at anbefalt brukstid er passert, og forholdet gir usikker restlevetid. Forholdet medfører økt risiko for lekkasje og funksjonssvikt med påfølgende skadeutvikling på tilstøtende bygningsdeler. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir usikkerhet knyttet til driftssikkerhet. Det anbefales å påregne utskifting av varmtvannsbereder over tid, og tiltak bør ses i sammenheng med øvrige oppgraderinger i boligen. TomteforholdFuktsikring og drenering,TG3
Dreneringen er fra 1961.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Dreneringen har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det er registrert tegn til sviktende dreneringsfunksjon, med fuktrelaterte symptomer i rom under terreng og vaskekjeller. Forholdene indikerer redusert funksjon i dreneringssystemet. Dersom forholdet forblir uendret, foreligger det økt risiko for videre fuktpåvirkning og skadeutvikling på grunnmur og tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdene innebærer vesentlige avvik med behov for tiltak. Det anbefales å påregne utbedring eller fornyelse av dreneringssystemet. Tiltak bør ses i sammenheng med øvrige fuktforhold i rom under terreng og vaskekjeller for å oppnå tilfredsstillende fuktsikring over tid.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Boligen har private stikkledninger tilknyttet kommunalt vann og avløp. Basert på fremlagt dokumentasjon er utvendige vannledning fra 1996. Utvenidg avløpsledninger er fra ukjent årstall.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Nedgravde vann- og avløpsledninger er vurdert ut fra alder. Avløpsrør har ukjent årstall og ukjent tilstand, og kan ha passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Forholdet medfører økt risiko for redusert funksjon, lekkasje eller tilstopping med påfølgende skadeutvikling på tilstøtende konstruksjoner. Tiltak - Tiltak: - Forholdet gir usikkerhet knyttet til tilstand og restlevetid. Det anbefales å gjennomføre kamerainspeksjon av avløpsledninger for å kartlegge tilstand, eventuelle skader og behov for videre tiltak.Oljetank,TG2
Det er usikkerhet vedrørende om det eksister en nedgravd oljetank på eiendommen.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er registrert utvendig påfyllingsrør til oljetank og rester etter oljefyrt varmekilde i boligen. Eier har ingen kjennskap til om det finnes nedgravd oljetank på eiendommen, eller om eventuell tank er fjernet eller sanert. Forholdet medfører økt risiko for at eventuell nedgravd oljetank med restinnhold ikke er avdekket. Tiltak - Tiltak: - Uavklart status for oljetank gir usikkerhet knyttet til miljøforhold, ansvar og fremtidige kostnader. Det anbefales å avklare om det finnes eller har eksistert nedgravd oljetank på eiendommen, herunder gjennom dokumentasjon fra kommune eller tidligere eier. Dersom tank ikke er dokumentert sanert, bør videre undersøkelser og eventuell sanering påregnes utført av godkjent foretak.Det registreres avvik mot fremlagte plantegninger, det foreligger ikke byggetegning for innredet loftsetasje og det er innredet kjellerstue i kjelleretasje. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen, uten at dette har hatt betydning for klassifisering og vurdering av måleverdighet på befaringstidspunktet.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Ja