Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taksteienene er slitte i overflaten. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket: Ingen umiddelbar skade, men økt risiko for slitasje og behov for vedlikehold over tid. Alderen indikerer at taktekking bør følges opp med jevnlig kontroll. Tiltak som bør iverksettes: Ingen akutte tiltak. Det anbefales regelmessig tilstandskontroll for å avdekke eventuelle skader eller svekkelser. Beskrivelse av avviket: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertaket. For undertak er forventet levetid normalt 30–40 år. Når mer enn 50 % av denne tiden er overskredet, vurderes det som et aldersrelatert avvik i henhold til NS3600, selv om det ikke nødvendigvis foreligger synlig skade eller lekkasje. Konsekvens av avviket: Aldersslitasje kan medføre svekket tetthet og redusert beskyttelse mot vanninntrenging ved skader på taktekningen. Dette øker risikoen for fuktskader i takkonstruksjonen. Alderspreget tekking Konsekvens: Alderspreget tekking gir redusert sikkerhet mot fukt- og vanninntrengning. Risikoen for lekkasjer øker, særlig ved kraftig nedbør, snøsmelting og isdannelse. Dette kan medføre følgeskader på undertak, takkonstruksjon og tilstøtende bygningsdeler dersom tiltak ikke gjennomføres. Konsekvensvurderingen er i samsvar med forskriftens krav til vurdering av funksjon og restlevetid. Tiltak: Det anbefales å: Gjennomføre nærmere kontroll av taktekningen, inkludert overganger, gjennomføringer og beslag Vurdere full utskifting av taktekking Samtidig kontrollere undertak og lufting ved eventuell omtekking Tiltak bør sees i sammenheng med bygningens alder og fremtidig bruk.Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag av sort lakkert metall.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Det mangler snøfangere på taket. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for rust og lekkasjer i beslag og renner. Kan føre til vanninntrenging i konstruksjonen og følgeskader på fasade og takfot. Tiltak: Skrap bort løs maling og rust. Påfør egnet korrosjonsbeskyttelse og maling. Kontroller samtidig tetthet i skjøter og overganger. Manglende snøfangere. Konsekvens: Manglende snøfangere kan medføre økt risiko for snøras fra taket, noe som kan skade personer, kjøretøy eller utstyr under takskjegget. Det påvirker ikke takets tetthet eller levetid, men har betydning for sikkerhet. Tiltak: Vurder montering av snøfangere for å oppfylle dagens sikkerhetsnivå og redusere risiko for skade. Tiltaket er ikke pålagt, men anbefales som en forbedring for HMS.Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. - Kledningen er fra byggeåret viser tydelige aldersrelaterte tegn, inkludert stedvis tørkesprekker. Dette skyldes langvarig eksponering for vær og vind samt naturlig uttørking av treverket over tid Tiltak - Andre tiltak: - Lokal utbedring bør utføres. Konsekvens: Redusert beskyttelse mot fukt og økt risiko for vanninntrenging i konstruksjonen. Dersom tilstanden forverres, kan det føre til råte og forkortet levetid på veggkonstruksjonen. Tiltak: Overflatebehandling med maling eller beis for å gjenopprette beskyttelse. Ved omfattende sprekkdannelser bør utskifting av skadede bord vurderes. Kontroll av underliggende konstruksjon anbefales.Vinduer,TG2
Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Vinduene har nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Eldre vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om vinduer bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av eldre isolerglass, spesielt ved tegn til punktering eller dårlig isolasjon. Følg med på eventuelle tegn til punktering (dugg mellom glasslag, misfarging).Balkongdør,TG2
Bygningen har malt balkongdør i tre med 3-lags
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Ruten i døren nådd en alder (over 20 år) som erfaringsmessig tilsier at isoleringsevnen er svekket, og at punktering kan oppstå i tiden som kommer. Tiltak - Tiltak: - Ingen umiddelbare kostnader, men det bør påregnes utskiftninger på sikt. Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning. Det anbefales å gjøre en faglig vurdering, om dør eller glass bør vurderes byttet for bedre isolasjon, komfort og energieffektivitet. For å lukke avviket må dører skiftes. Det bemerkes at det ikke er umiddelbare behov for dette. Konsekvens: Redusert energieffektivitet, risiko for kondens og varmetap. Punkterte glass kan føre til dugg mellom rutene og svekket utsyn. Tiltak: Vurder utskifting av terrassedør med moderne isolerglass for bedre energiytelse og komfort. Kontrollér ytterdørens tetthet og funksjon, spesielt ved høy alder eller tegn til slitasje. Følg med på tegn til punktering i glass (dugg mellom lag, misfarging). Våtrom 1. Etasje > VaskeromGenerell,TG3
Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 2000. Dokumentasjon: ingen dokumentasjon. Vaskerommet har fliser på gulv og innvendige vegger. Innvendig tak har himlingsplater.
Vurdering av avvik:
- Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Våtrommet har nådd en høy alder, og det kan derfor ikke gis noen garanti for tettheten til rommet. Det bemerkes likevel at rommet vil ha sin funksjon ved samme bruk som idag. Men ved en endret bruksbelastning av rommet kan det oppstå avvik. Tiltak - Andre tiltak: - Det anbefales at våtrommet totalrenoveres slik at bruksvann går direkte til sluk og reduserer sjansen for at vann trenger inn under membran. Membranen ligger ellers skjult i konstruksjonen og kan ikke kontrolleres uten å gjøre destruktive inngrep ved å demontere fliser. Våtrommet er i daglig bruk men er av eldre dato. Våtrommet har oppgraderingsbehov/vedlikeholdsbehov i nær fremtid. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Skader kan være skjulte og utvikle seg over tid, med fare for råte og mugg. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår, da hele konstruksjonen ofte må rehabiliteres. Tiltak: Vurder totalrehabilitering av våtrommet for å oppnå dagens forskriftskrav til tetthet og sikkerhet. Ved bruk inntil rehabilitering: Sørg for god ventilasjon og unngå unødig vannsprut på utsatte områder.Kostnadsestimat : 200 000 - 500 000
1. Etasje > BadOverflater Gulv,TG2
Gulvet er flislagt. Rommet har vannbåren gulvvarme. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er 20mm.
Vurdering av avvik:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tiltak - Andre tiltak: - Dette kan medføre redusert evne til å lede vann effektivt mot sluk, økt risiko for vannansamling og potensielle fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Manglende fall kan også påvirke funksjonalitet og levetid for gulv og tettesjikt. Kjøkken 1. Etasje > KjøkkenAvtrekk,TG2
Det er avtrekk via balansert anlegg.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Halvparten av levetiden er nådd på ventilatoren. Det er imidlertid ikke registrert funksjonelle avvik. Tiltak - Tiltak: - Konsekvens: Manglende service kan føre til dårlig luftkvalitet, høyere energiforbruk og økt risiko for fuktproblemer i boligen. Dersom anlegget har feil eller redusert funksjon, kan det påvirke inneklima og komfort negativt. Tiltak: Utfør full service på ventilasjonsanlegget, inkludert rengjøring, filterbytte og kontroll av motor og styring. Vurder tilstand på aggregatet og om det bør oppgraderes til dagens energikrav og komfortstandard. Dokumenter utført service for sporbarhet og trygghet ved salg. Tekniske installasjonerVannledninger,TG2
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Alder Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og vannskader i konstruksjoner. Potensielle følgeskader på gulv, vegger og innredning ved rørbrudd. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Utfør tilstandskontroll, for eksempel ved trykktest eller visuell inspeksjon der det er mulig. Planlegg utskifting eller rehabilitering av vannledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid og bedre korrosjonsmotstand.Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens: Økt risiko for lekkasjer og tilstopping i avløpssystemet. Potensielle følgeskader på konstruksjoner og gulv ved vanninntrenging. Kostbare reparasjoner dersom skade oppstår uoppdaget. Tiltak: Gjennomfør tilstandskontroll med kamera eller trykktest for å avdekke skjulte skader. Planlegg utskifting eller rehabilitering av avløpsledninger i nær fremtid. Vurder samtidig oppgradering til moderne rørmaterialer med lengre levetid.Ventilasjon,TG2
Boligen har balansert ventilasjon. Det er utført jevnlig filterskifte to ganger per år.
Vurdering av avvik:
- Det er avvik: - Det er ukjent om det er utført service på det balanserte ventilasjonsanlegget de siste 5 årene. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.–3. år for å sikre god funksjon, energieffektivitet og inneklima. Manglende vedlikehold kan medføre redusert ytelse og økt slitasje på komponenter. Tiltak - Tiltak: - For å sikre optimal funksjon, energieffektivitet og godt inneklima, anbefales det at anlegget gjennomgår service og kontroll av komponenter. Dette inkluderer blant annet rengjøring av aggregat, kontroll av filter, vifter og innstillinger. Regelmessig vedlikehold er viktig for å opprettholde anleggets levetid og ytelse.Varmtvannstank,TG2
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter.
Vurdering av avvik:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Tiltak - Andre tiltak: - Iflg. dagens krav er det er pålagt med direkte tilkobling til det elektriske anlegget. Varmtvannsberedere (med effekt på 1500 W eller mer) som installeres må være fast tilkoblet. Det er ikke lenger lov å koble til vanlig stikkontakt. El- tilkobling: Konsekvens: Økt risiko for elektrisk feil, varmgang og i verste fall brannfare. Tiltak: Elektriker må kontrollere og etablere korrekt fast tilkobling i henhold til NEK 400 og produsentens anvisninger. Dokumentasjon på utført arbeid bør innhentes.Vannbåren varme,TG2
Boligen har vannbåren varme tilknyttet elkjel., som benyttes til oppvarming gulv.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Når anlegget har passert mer enn 50 % av forventet brukstid, øker risikoen for feil, lekkasjer eller redusert effekt. Dette kan medføre behov for hyppigere vedlikehold og på sikt utskifting av komponenter for å opprettholde normal funksjon og komfort. Tiltak som bør iverksettes Det foreligger ikke krav om umiddelbare tiltak når avviket kun er aldersbetinget. Anlegget bør følges opp med jevnlig kontroll og vedlikehold, og det må påregnes fremtidig utskifting eller oppgradering når teknisk levetid er nådd. TomteforholdUtvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 1998. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 1997. Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tiltak - Andre tiltak: - Konsekvens av avviket Aldersslitasje gir økt risiko for lekkasjer, tilstopping eller brudd. Skader på vann- eller avløpsledninger kan medføre vannskader, driftsproblemer og kostbare reparasjoner. Tiltak som bør iverksettes Det anbefales tilstandskontroll av ledningene, for eksempel ved trykktesting eller kamerainspeksjon, for å avdekke eventuell skade eller svekkelse. Utskifting bør vurderes dersom det oppdages tegn til lekkasje eller korrosjon.Godkjente byggetegninger er fremvist og gjennomgått. Det registreres ingen avvik ut i fra disse.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? JaGodkjente byggetegninger er fremvist og gjennomgått. Det registreres ingen avvik ut i fra disse.
Er det ifølge eier utført håndverkstjenester på boligen siste 5 år? Nei